別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 1,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市州の崎町２番１２外 ②地積 　(㎡) 68,088   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別工業地区 不整形 1:1 工場 大規模工場、倉庫等 の混在する工業地域 南西12m市道、背面道 水道 亀崎 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 240.0 ｍ、奥行　約　　 290.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 亀崎駅北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海型の大工場地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響もあって衣浦港の景況は未だ回復には至らず、地 価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多半島を始めとして広域的に位置する臨海部の大規模工場を中心とする工業地域であり、主たる需要者 は鉄鋼、自動車を始めとする製造業や物流関係等の大企業が中心である。県内の他の貿易港に比べて衣浦港の貿易概況 は低迷が続いており、需要は弱含みの状況にある。このような状況において市場の中心価格帯の把握は困難であるが、 概ね１㎡当たり１～３万円程度であり、土地建物一体としての取引は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は知多半島を始め愛知県全域の広域的範囲から採用した取引事例より比準して求めたものであり、画地規模に ばらつきはあるものの市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は当該近隣地域の地域的特性を鑑み、賃貸物件 の建設を想定することが困難であったため求めることができなかった。以上より市場性を反映した比準価格を採用して 、収益価格の考え方も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による先行 き不透明感もあって、臨海部の工業地域の需 要は地域毎の需要格差が見られる状況にある 。 大規模工場、倉庫等の混在する工業地域で企 業業績の回復が遅れており、内陸型工業地域 との需要格差も見られることから地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％