鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

半田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０３１３ -560	半田市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０３１０ -510	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ半田０４１１ -31	半田市		貸家建付地	（　）	不整形	南西30m県道、南東18m、角地		準住居 (70,200)
d	Ａ半田３０１１ -564	半田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	Ａ半田０４１０ -18	半田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、西4m、北4m、三方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,765	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,056	100 [ 134.1]	105,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 78,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,833	100 [ 79.7]	97,657		103,000
c	(　 ) 125,859	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	118,484	100 [ 98.8]	119,923		126,000
d	(　 ) 92,115	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,654	100 [ 89.4]	102,521		108,000
e	(　 ) 36,761	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 58.8]	88,777	100 [ 86.0]	103,229		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -41.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

半田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,807,974	7,588,255	26,219,719	24,252,800	1,966,919	（　0.9496） 1,867,786	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	38,912,208 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	394.35	ＲＣ4	1,612.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	859 ㎡	25.0 m x 32.9 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し、２階以上事務所…フロア貸し

⑦有効率　 75.2 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	394.35	76.9	303.19	2,479	751,608	5.0	3,758,040
							3.0	2,254,824
2～ 2	事務所	394.35	76.9	303.19	2,229	675,811	3.0	2,027,433
							2.0	1,351,622
3～ 4	事務所	394.35	76.9	303.19	2,229	675,811	3.0	2,027,433
							2.0	1,351,622
塔屋 1～ 1		35.08

～

計		1,612.48	75.2	1,212.76		2,779,041		9,840,339
								6,309,690

⑨年額支払賃料	2,779,041 円　×　12ヶ月　＝　 33,348,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,212.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,348,492 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,709,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,479,067 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,840,339 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,309,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,234,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 618 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,807,974 円　　　　（　 39,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１３　　　　-506	2,878 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,617 円/㎡　月額支払賃料（　 2,479 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-507	2,016 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,389
c	Ｂ半田賃貸１３　　　　-509	2,497 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,827

半田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,112,000 円	352,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,025,655 円	34,188,492　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 754,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,588,255 円　（　　　　　　 8,834 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,612.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,252,800 円（　　　　　 28,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,807,974 円
②総費用	7,588,255 円
③純収益　①－②	26,219,719 円
④建物等に帰属する純収益	24,252,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,966,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,867,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,912,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
半田 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-6

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　白井　信之

TEL.

鑑定評価額

91,900,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市御幸町７番外 (半田市ＪＲ半田駅前６街区４)				②地積　(㎡)	859 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	店舗の中に中層の事務所も混在する駅前商業地域	西（駅前広場）県道、南側道	水道、ガス、下水	半田駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 830 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）県道

交通

施設

半田駅東方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

半田駅前商業地域であり、土地区画整理事業による仮換地指定されたが、事業の進捗までは引き続き停滞するも
のと予測する。地価は堅調に推移しているが、新型コロナウィルス感染症の影響により先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は半田市及び周辺市町の駅に近い商業地域である。需要者は地元の中小法人、個人事業主及び不動産業者等
が中心である。名鉄河和線に比べＪＲ武豊線の利便性はやや劣ることから近隣地域は駅前商業地域としてやや衰退傾向
にある。土地区画整理事業が施行中であるが、完了まで期間が長く、新型コロナウイルス感染症の影響もあって、地価
は概ね横這い状況で推移している。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗、事務所等の収益物件も見られる駅前の商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮することから、収益性は無
視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内
の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を採用し、収益価格
を参考に留め、更に前年公示価格からの変動率にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　半田（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    107,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半田市において、人口は微減傾向、世帯数は
増加傾向にある。不動産需要は新型コロナウ
ィルス感染症の影響により様子見が継続して
いる。

区画整理中の駅前商業地域であり、新型コロ
ナウィルス感染症の影響により商業地に対す
る需要は低調であるが、地価は横這い状況で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

半田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０３１０ -510	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０３１３ -556	半田市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ半田０３１５ -20	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東10.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ半田０３１５ -501	半田市		その他	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,833	100 [ 71.1]	109,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 137,861	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,172	100 [ 103.5]	132,533		139,000
c	(　 ) 65,694	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 68.7]	94,381		99,100
d	(　 ) 75,931	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,324	100 [ 74.1]	101,652		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

半田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,921,724	7,596,329	26,325,395	24,252,800	2,072,595	（　0.9496） 1,968,136	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	41,002,833 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	394.35	ＲＣ4	1,612.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	859 ㎡	25.0 m x 32.9 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し　２～４階事務所…フロア貸し

⑦有効率　 75.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	394.35	76.9	303.19	2,576	781,017	5.0	3,905,085
							2.0	1,562,034
2～ 2	事務所	394.35	76.9	303.19	2,385	723,108	3.0	2,169,324
							2.0	1,446,216
3～ 4	事務所	394.35	76.9	303.19	2,123	643,672	3.0	1,931,016
							2.0	1,287,344
塔屋 5～ 5		35.08

～

計		1,612.48	75.2	1,212.76		2,791,469		9,936,441
								5,582,938

⑨年額支払賃料	2,791,469 円　×　12ヶ月　＝　 33,497,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,212.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,497,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,722,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,734,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,936,441 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,396 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,582,938 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,092,581 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,921,724 円　　　　（　 39,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１３　　　　-501	3,334 ( 3,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	2,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,473 円/㎡　月額支払賃料（　 2,385 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-504	2,348 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [109.8]	100 [110.0]	2,235
c	Ｂ半田賃貸１５　　　　-505	1,684 ( 1,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.5]	100 [ 84.6]	100 [ 90.0]	2,649

半田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,112,000 円	352,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,033,729 円	34,457,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 754,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,596,329 円　（　　　　　　 8,843 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,612.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,252,800 円（　　　　　 28,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,921,724 円
②総費用	7,596,329 円
③純収益　①－②	26,325,395 円
④建物等に帰属する純収益	24,252,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,072,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,968,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,002,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）