鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

半田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０３１３ -532	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北19m市道、東9m、角地		２中専 (70,200)
b	Ａ半田３０１１ -564	半田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ａ半田０３１０ -510	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ半田０４１１ -10	半田市		建付地	（　）	長方形	南31m国道、東26m、角地		準工 (70,200)
e	Ａ半田０４１０ -21	半田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北西4.5m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,591	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	83,529	100 [ 121.1]	68,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 92,115	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,654	100 [ 116.4]	78,741		77,200
c	(　 ) 78,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,833	100 [ 98.3]	79,179		77,600
d	(　 ) 111,801	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	103,002	100 [ 125.0]	82,402		80,800
e	(　 ) 75,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	71,284	100 [ 91.2]	78,162		76,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

半田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,772,416	6,857,148	22,915,268	12,094,500	10,820,768	（　0.9714） 10,511,294	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	218,985,292 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,600.00	Ｓ1	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	81 ％	200 ％	200 ％	5,378 ㎡	84.0 m x 56.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的な利用形態より、１階建て店舗兼事務所の一棟貸しとし、駐車場を平面式とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,600.00	100.0	1,600.00	1,623	2,596,800	5.0	12,984,000
							2.0	5,193,600
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,596,800		12,984,000
								5,193,600

⑨年額支払賃料	2,596,800 円　×　12ヶ月　＝　 31,161,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,161,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,492,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,668,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,984,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,193,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 984,291 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,772,416 円　　　　（　 5,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１１　　　　-501	2,124 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,686 円/㎡　月額支払賃料（　 1,623 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-502	2,469 ( 2,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	1,795
c	Ｂ半田賃貸１５　　　　-506	1,382 ( 1,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	1,592

半田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	934,848 円	31,161,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,364,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,402,500 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,857,148 円　（　　　　　　 1,275 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 103,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,094,500 円（　　　　　 2,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,772,416 円
②総費用	6,857,148 円
③純収益　①－②	22,915,268 円
④建物等に帰属する純収益	12,094,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,820,768 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,511,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,985,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
半田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-4

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　吉田　治子

TEL.

鑑定評価額

406,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市東浜町１丁目１７番外				②地積　(㎡)	5,378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (81,200)
	不整形 1.5:1	店舗兼工場ＲＣ2	各種店舗・事務所等の建ち並ぶ路線商業地域	北東30m県道	水道、ガス、下水	半田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

半田駅南東方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

自動車ディーラー、店舗等が見られる路線商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移する
ものと見込まれる。新型コロナの影響等により需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0
用途地域　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は半田市及びその周辺市町の幹線道路、準幹線道路沿いに位置する商業地域がその範囲となる。主たる需要
者は、沿道サ－ビス型飲食店、物販店等を経営する法人又は個人事業者であるが、事業用借地が多く、土地の取引は少
ない。新型コロナの影響からは徐々に回復しつつあるが、依然として商業地への需要は弱含みとなっている。半田市内
の商業地については取引規模、形状等が様々であり、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価方式適用により比準価格、収益価格の２価格を得た。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的数値である
。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的数値である。但し近隣地域は十分な収益を期待できるほどの十分な賃料
水準を有していないため、比準価格に比較して収益価格は低めに試算された。本件では比準価格を中心に、代表標準地
との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,800 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[124.9]

[ 98.0]
100

75,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響から厳しい状態にあ
るが、設備投資、個人消費、住宅投資は持ち
直しの傾向で、公共投資は横ばい圏内の動き
となっている。

繁華性が低めの路線商業地域であり、特記す
べき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０３１０ -510	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田３０１１ -564	半田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ａ高浜０４３２ -29	高浜市		更地	（　）	不整形	西10m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａみよし０３２２ -508	みよし市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m道路、中間画地		商業 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,833	100 [ 100.1]	77,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 92,115	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,654	100 [ 117.4]	78,070		76,500
c	(　 ) 78,666	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	83,303	100 [ 108.4]	76,848		75,300
d	(　 ) 77,469	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,199	100 [ 109.6]	74,999		73,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

半田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,380,761	7,461,440	22,919,321	11,728,000	11,191,321	（　0.9714） 10,871,249	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	226,484,354 円　　　　（　 42,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,600.00	Ｓ1	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	81 ％	200 ％	200 ％	5,378 ㎡	84.0 m x 56.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平屋建の店舗を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の建物を一括賃貸する場合を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,600.00	100.0	1,600.00	1,684	2,694,400	5.0	13,472,000
							1.0	2,694,400
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,694,400		13,472,000
								2,694,400

⑨年額支払賃料	2,694,400 円　×　12ヶ月　＝　 32,332,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,332,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,586,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,746,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,472,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,694,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 510,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,380,761 円　　　　（　 5,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１３　　　　-507	2,016 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [117.6]	100 [100.0]	1,767	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,684 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１１　　　　-501	2,124 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	160,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,616,640 円	32,332,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,364,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,461,440 円　（　　　　　　 1,387 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,728,000 円（　　　　　 2,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,380,761 円
②総費用	7,461,440 円
③純収益　①－②	22,919,321 円
④建物等に帰属する純収益	11,728,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,191,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,871,249 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,484,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,100 円／㎡）