鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

半田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０３１３ -560	半田市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０２１５ -515	半田市		その他	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、北6m、二方路		準住居 (70,200)
c	Ａ半田０４１１ -5	半田市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ａ大府０３０４ -506	大府市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ａ東浦０３１８ -529	知多郡東浦町		更地	（　）	不整形	東10m県道、北東3.7m、北5m、三方路		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,765	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,056	100 [ 100.3]	140,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 120,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	115,235	100 [ 86.4]	133,374		133,000
c	(　 ) 115,989	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,409	100 [ 79.6]	144,986		145,000
d	(　 ) 132,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,787	100 [ 97.3]	136,472		136,000
e	(　 ) 103,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	114,658	100 [ 83.5]	137,315		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

半田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,099,346	2,000,168	7,099,178	6,559,280	539,898	（　0.9496） 512,687	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,680,979 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	96.39	ＲＣ5	481.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	492 ％	132 ㎡	7.4 m x 17.7 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所、飲食店舗等の混在する駅に近い商業地域であるため、１階店舗、２階以上事務所を想定した。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

階段室等の面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.39	86.6	83.47	2,478	206,839	5.0	1,034,195
							2.0	413,678
2～ 2	事務所	96.39	86.6	83.47	1,784	148,910	3.0	446,730
							2.0	297,820
3～ 5	事務所	96.39	86.6	83.47	1,685	140,647	3.0	421,941
							2.0	281,294
～

～

計		481.95	86.6	417.35		777,690		2,746,748
								1,555,380

⑨年額支払賃料	777,690 円　×　12ヶ月　＝　 9,332,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 417.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,332,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 559,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,772,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,746,748 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,555,380 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 301,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,099,346 円　　　　（　 68,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１５　　　　-505	1,684 ( 1,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.5]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,116	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,573 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-502	2,469 ( 2,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,953
c	Ｂ半田賃貸１３　　　　-507	2,016 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.5]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,651

半田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	571,200 円	95,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	279,968 円	9,332,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,200 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,000,168 円　（　　　　　　 15,153 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 481.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,559,280 円（　　　　　 49,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,099,346 円
②総費用	2,000,168 円
③純収益　①－②	7,099,178 円
④建物等に帰属する純収益	6,559,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,680,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
半田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　成田　晃浩

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市天王町１丁目５８番				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,492)
	1:2.5	店舗Ｓ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南東8.2m市道	水道、ガス、下水	知多半田 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

知多半田駅北東方

200m

法令

規制

商業
(90,492)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した商業地域であり、今後も現在の商業性を維持するものと予測する。飲食店を中心に新型コロナの影響が
依然として見られるため、地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、半田市を始めとして、周辺市町の商業地域。需要者の中心は、飲食店・小売店舗等を営む地場の中小法
人、個人事業主等である。鉄道駅に近いことから、立地の稀少性が認められるが、背後地が狭く発展性が乏しいことや
、新型コロナの影響により収益性が低下しているため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、需要者の事業規模
、業態等によって異なるため一様ではないが、土地１５０㎡程度で１，９００万円～２，３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。類似地域において、信頼性のある取引事例を得られたこ
とから、規範性の高い価格が求められたものと判断される。収益価格は、理論的ではあるが、商業収益性が低位にある
ことから、土地価格に見合う賃料を徴収することができないため低めに試算された。よって本件では、比準価格を採用
し、収益価格を参考に止め、半田市の商業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 74.8]

[100.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半田市の商業地の市況は、新型コロナの影響
により離れた客足が本格的には戻っておらず
、全般的に弱含みである。

駅近の好立地により、商業性は概ね維持され
ており、ここ１年間において、地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０３１０ -510	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０３１１ -57	半田市		建付地	（　）	不整形	東8.5m県道、西3.6m、二方路		準工 (60,200)
c	Ａ半田０３１５ -20	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東10.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ半田０３１５ -501	半田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,833	100 [ 57.0]	136,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 80,577	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	80,740	100 [ 58.2]	138,729		139,000
c	(　 ) 65,694	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,840	100 [ 51.0]	127,137		127,000
d	(　 ) 75,931	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,324	100 [ 58.2]	129,423		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -49.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

半田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,011,671	1,908,403	7,103,268	6,559,280	543,988	（　0.9496） 516,571	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,761,896 円　　　　（　 81,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	96.39	ＲＣ5	481.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	492 ％	132 ㎡	7.4 m x 17.7 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は、店舗でフロア貸し。２階～５階は、事務所でフロア貸しを想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

建物の規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.39	86.6	83.47	2,404	200,662	5.0	1,003,310
							2.0	401,324
2～ 2	事務所	96.39	86.6	83.47	1,756	146,573	3.0	439,719
							2.0	293,146
3～ 5	事務所	96.39	86.6	83.47	1,756	146,573	3.0	439,719
							2.0	293,146
～

～

計		481.95	86.6	417.35		786,954		2,762,186
								1,573,908

⑨年額支払賃料	786,954 円　×　12ヶ月　＝　 9,443,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 417.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,443,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 755,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,687,972 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,762,186 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,573,908 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 298,287 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,011,671 円　　　　（　 68,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１３　　　　-504	2,348 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,497 円/㎡　月額支払賃料（　 2,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-509	2,497 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	95,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	283,303 円	9,443,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,200 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,908,403 円　（　　　　　　 14,458 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 481.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,559,280 円（　　　　　 49,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,011,671 円
②総費用	1,908,403 円
③純収益　①－②	7,103,268 円
④建物等に帰属する純収益	6,559,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	516,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,761,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,500 円／㎡）