別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -28 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市仲田町２丁目３７番２ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 成岩 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 成岩駅西方 340m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、特別の変動要因はなく、現状維持で推移するものと 予測される。土地需要は底堅く、地価は当面安定的に推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線を中心とする混在住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する者であるが、周辺市町 からの転入者も一部に見受けられる。最寄駅から徒歩圏内の利便性に恵まれた住宅地域で人気の西部丘陵地域に連なる 地域であり、新型コロナウィルス感染症の影響によりやや弱含みとなっていた地価は概ね横這い基調となっている。中 心となる価格帯は土地で２０００万円前後、新築戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であるが、地域内の不動産の価格は一般に自用の土地及び建売住宅 の取引を中心として形成されていると考えられる。対象標準地は間口が狭く賃貸共同住宅の想定は現実的でないため、 収益還元法は適用しなかった。本評価においては現在の需給の趨勢を反映して実証的な価格である比準価格を採用し、 更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [102.8] [100.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部の居住環境良好な住宅地需要と外周部 の住宅地需要とで二極化が顕著である。新型 コロナウィルス感染症の影響が認められる。 名鉄河和線西側の平坦地に位置する住宅地域 であり、周辺地域の住宅需要は高まりつつあ り、地価は概ね横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％