別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -27 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　英次   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市旭町３丁目３７番１１ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 駐車場等もみられる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 東成岩 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 東成岩駅北西方 270m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。地価は概ね横 ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市内及び周辺市町の既成住宅地域であり、主たる需要者は半田市内及び周辺市町に居住する個人であ る。大規模店舗や娯楽施設に囲まれたミニ開発地であり、同一需給圏外からの転入は少ないため、宅地に対する需要は 弱いものの、最寄駅から徒歩圏に存し、生活利便性は高いことから地価は横ばいからやや弱含みで推移している。取引 市場の中心となる価格帯は、土地は５百万から１千万円程度で、戸建分譲では総額で２千５百万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内では戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は市場参加者の観点及び対 象標準地の画地条件等により賃貸想定が合理的でないので非適用とした。比準価格は類似地域内に存する住宅地に掛か る事例を多数収集し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って求められた実証的な価格である。したがって、取引 の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 98.1] [100.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和され つつあるが、個人消費や非製造業の一部企業 の収益に弱さが残るなどやや弱含みの状況で ある。 概ね熟成した住宅地域で、特記すべき地域要 因の変動はなく、地価は概ね横ばいから微減 傾向での推移となっている。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％