別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -19 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　島田　雅明   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市瑞穂町１丁目６番６ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅も散見される 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 半田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 半田駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河川沿いに戸建住宅の中に共同住宅等も見られる一部津波リスクのある住宅地域で、今後も現状維持での推移と 予測する。需要に力強さが無く、地価水準は下落幅圧縮傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね半田市域のうちＪＲ武豊線沿線及び沿岸部に近い住宅地域である。需要者の中心は、半田市及び隣 接市町に居住する勤労者である。市場の需給動向は、新型コロナによる落込みから持直しているが、やや遠い最寄駅距 離、津波災害リスク及び劣位の学区等から、新型コロナ以前同様、不人気で需要の弱い状況に止まっている。取引の中 心は、１５０㎡程度の土地で９８０万円程度、土地１５０㎡程度の建売住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集で きた。対象標準地は間口が狭く、規模が小さいため、経済合理的な経営が可能な共同住宅を想定できなかったので、収 益還元法の適用を断念せざるを得なかった。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを勘案の上 、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [143.6] [100.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年で人口微増、住宅取得支援策の継続、弱 い雇用情勢、弱含み回復気配の新設住宅着工 等を背景に、住宅地市場は住環境如何による 二極化が継続。 新型コロナによる落込みから持直しているが 、津波災害リスクのある低地盤等に変わりな く需要の伸び悩みが続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％