別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -18 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市乙川太田町２丁目１０９番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、空地の混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 乙川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 乙川駅北東方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で区画整理事業が行われるなど居住環境も比較的良好であることから需要は安定しているが、地価は横這い からやや下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武豊線沿線を中心とする半田市の北東部に位置する住宅地域であり、主たる需要者は半田市及び周辺 市町に居住する住宅建設を目的とする個人である。当該近隣地域は比較的区画整然としており、周辺住宅地域の熟成度 が高まっている影響も受けて土地需要は安定しているが、新型コロナウィルス感染症の影響により地価はやや弱含みと なっている。中心となる価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は半田市内でも代替競争関係の認められる取引事例から比準して求めたもので市場性を反映した実証的な価格 である。収益価格は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。近隣地域における賃貸物件は比較的規模 の大きい土地に限定されており、個人による自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映した比準価格を採 用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.3] [109.0] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部の居住環境良好な住宅地需要と外周部 の住宅地需要とで二極化が顕著である。新型 コロナウィルス感染症の影響が認められる。 周辺居住環境の改善の影響も受けて、需要は 安定しているが、地価はやや弱含み傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％