別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -14 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市堀崎町１丁目３８番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集し街 路条件の劣る既成住 宅地域 西3m市道 水道、ガス、下水 住吉町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 住吉町駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も地域特性は現状のまま推移し ていくものと予測する。地価は概ね横這いで推移しているが、新型コロナの影響により先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市のＪＲ武豊線及び名鉄河和線の各駅徒歩圏の既成住宅地域である。需要者は半田市に地縁性を有す るエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。集落的色彩がある住宅地域であるが、新 型コロナウイルス感染症の影響は緩和されつつあるため、地価は概ね横這いで推移している。土地は１，０００～１， ５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの集落的色彩がある住宅地域であり、広域的にはアパート等の収益物件も見られるが、経済合理的観点から経 営が可能となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域で あり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反 映し実証性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [136.9] [100.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市において、人口は微減傾向、世帯数は 増加傾向にある。新型コロナの影響は和らぎ つつあり、不動産の取引件数は概ね横這いで ある。 街路条件の劣る旧来からの住宅地域であり、 新型コロナの影響は和らぎつつあるため、地 価は概ね横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％