別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -13 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市有脇町１２丁目１２番外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い旧 来からの住宅地域 北3.5m市道 水道、ガス、下水 東浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 東浦駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 半田市外延部に位置する既成住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、狭小街路も多いことから土地需要 は弱含みとなっている。地価水準は、新型コロナの影響も受けつつ、微減傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武豊線沿線を中心とする半田市内でも比較的価格水準の低い住宅地域である。需要者の中心は地縁的 関係を濃厚に有する個人と考えられる。当該近隣地域は最寄駅からも遠く、狭小街路も多いことから相対的に競争力が 低下しており、土地需要は弱含みの状況にある。市場の中心となる価格帯は、土地で７００～１，２００万円程度、土 地建物一体で２，５００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は半田市内でも代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格 である。収益価格は対象標準地の街路条件等より求めることができなかった。当該近隣地域は、地域的特性から賃貸物 件はほとんど見られず、個人による自用目的での取引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の住宅地は、新型コロナの影響を受け つつも、名鉄河和線西側の優良地で回復傾向 が見られ、その他は依然として微減傾向にあ る。 地域要因に大きな変動はないが、外延部に位 置し、街路条件も劣ることから地価は依然と して微減傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％