別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -10 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市板山町１３丁目７７番１ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅のほかに農地等 も見られる住宅地域 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 青山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 青山駅北西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から遠方に所在接近条件が相当劣る住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると 予測する。新型コロナの影響からは回復傾向にあるが、今後地価は微減傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市内の南西部を中心とする住宅地域で、主たる需要者は半田市に居住する個人であり、圏外からの転 入者はほとんど見られない。近隣地域は市の中心部及び鉄道駅からの接近条件が相当劣るため、需要はやや弱含みであ る。新型コロナの影響からは回復傾向にあるが、地価は微減傾向で推移している。市場での需要の中心価格帯は、土地 のみでは１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建分譲では２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件等からアパート等の収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。当該地域 は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を 反映した比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の人口は近年頭打ちとなっているもの の、地価は新型コロナの影響から回復傾向に あり、安定的に推移している。 駅から遠い住宅地域であり、特記すべき地域 要因の変動もなく、地価は微減傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％