別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市出口町２丁目１７５番２ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 半田口 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 半田口駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成していることから、しばらくの間は現状の住環境を維持するもの と予測される。新型コロナの影響からは回復傾向で、今後地価はほぼ横ばい傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市内の名鉄河和線沿線を中心とする住宅地域のである。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人 及び地縁関係者であり、圏外からの転入者も散見される。比較的街区は整っており、駅徒歩圏内で接近条件も良好であ るため、小規模な戸建分譲もみられる。需要は底堅く、新型コロナの影響からは回復傾向にあり、地価は横ばい傾向に 近づきつつある。土地の総額は１，５００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件等からアパート等の収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。当該地域 は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [112.6] [100.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の人口は近年頭打ちとなっているもの の、地価は新型コロナの影響から回復傾向に あり、安定的に推移している。 駅徒歩圏内の住宅地域であり、比較的利便性 が良いため、需要は底堅く、ほぼ横ばい傾向 に近づきつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％