別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純   TEL.

鑑定評価額 268,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市暁町３番１２２外 ②地積 　(㎡) 8,745   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ内陸工業地域 西12m市道、北側道 水道、ガス 尾張瀬戸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 整備された内陸型工業団地であり、地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと 予測する。コロナ禍の不動産市場は落ち着きを取り戻しつつあり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張地域及び西三河地域に存する大中規模工業地域を中心に形成されている。主な需要者としては、工 場・倉庫所有目的の製造業者のほか物流事業を展開する法人等が想定される。近年、同一需給圏内の主要産業である自 動車関連の製造業等の堅調な業績に牽引されるかたちで、工業地需要も強含み傾向にあった。昨今はコロナ禍ではある ものの一般的要因のもと需要は堅調さを取り戻しつつある。価格水準は対象標準地の規模で２億円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格が試算された。なお、比較可能な大規模工場の賃貸事例の収集には限界があるため収益還元法は 適用しなかった。対象不動産は自用目的の取引が主体である工業団地に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動 産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地 との検討、並びに同一需給圏内の広域的な価格検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [190.8] [101.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により一部に厳しい状況が 残る経済情勢下ではあるものの、瀬戸市の不 動産市場は総じて落ち着きを取り戻しつつあ る。 整備された内陸型工業団地であり、一般的要 因のもと需要は堅調さを取り戻しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +93.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％