鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瀬戸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０３３１ -547	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ瀬戸０４２９ -16	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ瀬戸０４２６ -11	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ瀬戸０４２６ -15	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北（駅前広場）市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ瀬戸０３３１ -541	瀬戸市		更地	（　）	不整形	南東17m県道、北西4.2m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	81,810	100 [ 93.0]	87,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,000
b	(　 ) 81,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,666	100 [ 93.0]	87,813		87,800
c	(　 ) 86,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,197	100 [ 86.7]	99,420		99,400
d	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,000	100 [ 90.2]	88,692		88,700
e	(　 ) 61,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	65,655	100 [ 78.2]	83,958		84,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

瀬戸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,331,789	2,014,568	7,317,221	6,624,020	693,201	（　0.9497） 658,333	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,311,587 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.30	Ｓ3	498.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	400 ㎡	22.5 m x 21.2 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階はファミリー向け、平均約５５㎡の２ＬＤＫ（計６戸）の共同住宅を想定した。。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.21	100.0	166.21	2,200	365,662	5.0	1,828,310
							2.0	731,324
2～ 3	共同住宅	166.21	100.0	166.21	1,308	217,403	2.0	434,806
							0.0	0
～

～

～

計		498.63	100.0	498.63		800,468		2,697,922
								731,324

⑨年額支払賃料	800,468 円　×　12ヶ月　＝　 9,605,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,605,616 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 797,249 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,168,367 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,697,922 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 731,324 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 138,601 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,331,789 円　　　　（　 23,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸１７　　　　-501	1,339 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,308 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸２０　　　　-1	1,279 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,307
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,500 円	94,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,968 円	9,965,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 967,900 円	94,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,014,568 円　（　　　　　　 5,036 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,900,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 498.63 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,624,020 円（　　　　　 16,560 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,331,789 円
②総費用	2,014,568 円
③純収益　①－②	7,317,221 円
④建物等に帰属する純収益	6,624,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	693,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	658,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,311,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
瀬戸 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瀬戸 5-4

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　安立　昌子

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瀬戸市西原町１丁目８６番				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	中小規模の店舗が見られる路線商業地域	南東16m国道	水道、ガス、下水	水野 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

水野駅南方

1.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの路線商業地域で、瀬戸市内では繁華性が高い地域であり、当面は現状を維持していくものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね瀬戸市、隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域である。需要者の中心は店舗・営業所等を要す
る法人や個人事業者のほか、不動産業者等とみられる。新型コロナウィルス感染症の感染拡大で、飲食店を代表とする
一部業種への打撃は大きく、商業地需要は弱含みと判断する。需要者の性格、事業の内容等により総額面での価格幅は
大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は路線商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は若干に留まり、自用目的の取
引が中心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されてお
らず、収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.5]

[100.0]
100

89,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

もともと商業地取引は少ないが、新型コロナ
ウィルス感染症の拡大防止に伴う経済活動抑
制の影響もあり、全般的に地価は弱含む。

交通量も多い国道３６３号線沿いの瀬戸市内
を代表する商業地域、新規店の出店もみられ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

瀬戸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０４３１ -31	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	南16m県道、東4.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ａ瀬戸０４３１ -19	瀬戸市		更地	（　）	長方形	北16m県道、西4.5m、角地		近商 (81,200)
c	Ａ瀬戸０３３１ -547	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ瀬戸０４２９ -16	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	103,031	100 [ 97.9]	105,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 83,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	79,365	100 [ 97.9]	81,067		81,100
c	(　 ) 79,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	81,810	100 [ 95.8]	85,397		85,400
d	(　 ) 81,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,666	100 [ 94.5]	86,419		86,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

瀬戸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,274,027	2,018,680	7,255,347	6,658,920	596,427	（　0.9497） 566,427	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,313,630 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.30	Ｓ3	498.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	400 ㎡	22.5 m x 21.2 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上はファミリー向け、平均５５㎡の２ＬＤＫ（計６戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.21	100.0	166.21	2,200	366,000	5.0	1,830,000
							2.0	732,000
2～ 3	住宅	166.21	100.0	166.21	1,272	211,000	2.0	422,000
							1.0	211,000
～

～

～

計		498.63	100.0	498.63		788,000		2,674,000
								1,154,000

⑨年額支払賃料	788,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,456,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 785,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,030,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,674,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,154,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 218,706 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,274,027 円　　　　（　 23,185 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸１７　　　　-2	1,575 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,296 円/㎡　月額支払賃料（　 1,272 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸３１　　　　-2	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	1,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	477,000 円	95,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	294,480 円	9,816,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 973,000 円	95,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,018,680 円　（　　　　　　 5,047 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,400,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 498.63 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,658,920 円（　　　　　 16,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,274,027 円
②総費用	2,018,680 円
③純収益　①－②	7,255,347 円
④建物等に帰属する純収益	6,658,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	596,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	566,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,313,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）