鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瀬戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０４３１ -29	瀬戸市		建付地	（　）	不整形	北東10.5m国道、南4m、角地		準工 (60,200)
b	Ａ瀬戸０３３１ -541	瀬戸市		更地	（　）	不整形	南東17m県道、北西4.2m、角地		１住居 (60,200)
c	Ａ瀬戸０３２９ -503	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ瀬戸０３２９ -525	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m県道、中間画地		商業 (85,352)
e	Ａ瀬戸０４２６ -15	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北（駅前広場）市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.8]	56,266	100 [ 65.9]	85,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 61,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	65,655	100 [ 77.4]	84,826		88,200
c	(　 ) 69,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,840	100 [ 82.1]	85,067		88,500
d	(　 ) 66,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,695	100 [ 78.5]	84,962		88,400
e	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,000	100 [ 94.0]	85,106		88,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,600 円／㎡]

瀬戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,522,155	5,591,624	16,930,531	15,743,800	1,186,731	（　0.9745） 1,156,469	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	25,140,630 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	622.00	Ｓ2	1,244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	300 ％	340 ％	1,422 ㎡	28.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て貸店舗を想定

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	622.00	74.0	460.38	2,203	1,014,217	6.0	6,085,302
							2.0	2,028,434
2～ 2	店舗	622.00	76.9	478.38	1,983	948,628	6.0	5,691,768
							2.0	1,897,256
～

～

～

計		1,244.00	75.5	938.76		1,962,845		11,777,070
								3,925,690

⑨年額支払賃料	1,962,845 円　×　12ヶ月　＝　 23,554,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 938.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,554,140 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,884,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,669,809 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,777,070 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,925,690 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 743,997 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,522,155 円　　　　（　 15,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸２０　　　　-501	2,329 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,203 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸２０　　　　-502	2,054 ( 1,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,282
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	706,624 円	23,554,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,049,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,274,600 円	223,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,591,624 円　（　　　　　　 3,932 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,244.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,743,800 円（　　　　　 11,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,522,155 円
②総費用	5,591,624 円
③純収益　①－②	16,930,531 円
④建物等に帰属する純収益	15,743,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,186,731 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,156,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 813 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,140,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
瀬戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瀬戸 5-1

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　松尾　拓志

TEL.

鑑定評価額

126,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瀬戸市幸町３３番１外				②地積　(㎡)	1,422 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (100,340)
	台形 1:1.5	店舗ＳＲＣ2	大型量販店、小売店舗等が連たんする商業地域	北西16m国道、南西側道	水道、ガス、下水	尾張瀬戸 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

尾張瀬戸駅南西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大型量販店や金融機関等が連担する商業地域であり、商業中心は水野駅、新瀬戸駅を中心とした商業地へと移行
しつあるものの、当面は現状と同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瀬戸市を中心とした隣接市を含む商業地域である。主な需要者の属性は、全国展開の店舗を運営する法
人、同一需給圏に地縁を有する個人事業主又は法人等と考えられるが、土地取得意欲は乏しく定期借地による需要が中
心である。近隣地域は、大型量販店や金融機関等が連担する商業地域である。商業地においては、画地規模等の個別性
や需要者の業種等により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上の通り、２試算価格を得た。比準価格は、実際に成立した取引事例より試算しており、市場の実勢を反映し実証性
を有する。一方、収益価格は、事業者向けの賃貸市場は熟成しておらずやや低廉に試算された。主たる需要者は自己使
用を目的とし、市場の実勢を重視し取引を行うことから、比準価格は相対的に規範性が高い。以上より、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[104.6]

[104.0]
100

88,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による先行き不透明感はあるものの
、瀬戸市における商業地の不動産市場は安定
的に推移している。

地域に特別の変動要因はなく、地価は安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

瀬戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０４３１ -31	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	南16m県道、東4.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ａ瀬戸０３２９ -514	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ瀬戸０３２９ -28	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、東8m、角地		準工 (70,200)
d	Ａ瀬戸０４３１ -19	瀬戸市		更地	（　）	長方形	北16m県道、西4.5m、角地		近商 (81,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	103,031	100 [ 104.6]	98,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 79,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	81,490	100 [ 95.7]	85,152		88,600
c	(　 ) 88,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	83,208	100 [ 102.4]	81,258		84,500
d	(　 ) 83,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	79,365	100 [ 104.6]	75,875		78,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,600 円／㎡]

瀬戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,243,082	5,529,037	16,714,045	15,532,000	1,182,045	（　0.9497） 1,122,588	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,404,087 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	622.00	Ｓ2	1,244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	300 ％	340 ％	1,422 ㎡	28.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗。駐車場は平置き２２台（荷捌用駐車場含む）。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	622.00	74.0	460.38	2,171	999,485	10.0	9,994,850
							2.0	1,998,970
2～ 2	店舗	622.00	76.9	478.38	1,950	932,841	10.0	9,328,410
							2.0	1,865,682
～

～

～

計		1,244.00	75.5	938.76		1,932,326		19,323,260
								3,864,652

⑨年額支払賃料	1,932,326 円　×　12ヶ月　＝　 23,187,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 938.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,187,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,855,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,332,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,323,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 177,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,864,652 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 732,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,243,082 円　　　　（　 15,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸１６　　　　-506	1,854 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.7]	100 [ 80.0]	2,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,312 円/㎡　月額支払賃料（　 2,171 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸２０　　　　-501	2,329 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	2,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,100,000 円	220,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	695,637 円	23,187,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,049,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	220,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,529,037 円　（　　　　　　 3,888 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,244.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,532,000 円（　　　　　 10,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,243,082 円
②総費用	5,529,037 円
③純収益　①－②	16,714,045 円
④建物等に帰属する純収益	15,532,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,182,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,122,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,404,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）