別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 瀬戸市東明町２９番 ②地積(㎡) 1,157  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:2.5 原野 農地の中に一般住宅等が見られる地域 尾張瀬戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   40 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 農地（畑） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路なし 交通 施設 尾張瀬戸駅東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の 　将来予測 近年用途地域指定が変更され、周辺では宅地開発がみられるものの、瀬戸市中心部から離れており、利便性が劣 ることから開発素地需要はいまだ相対的に弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中・小規模の住宅用素地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      6,270 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市及び隣接市を中心とした宅地見込地域である。主たる需要者の属性は瀬戸市を中心に住宅地の開発 販売を行う地元不動産開発販売業者である。コロナ禍の影響は少なからず受けている状況の下、利便性の高い環境良好 な一部の住宅地以外は依然として下落傾向にあるものの、宅地見込地に対する需要も一定程度認められる。地域の特性 によって開発販売を前提とした規模等は様々であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 近隣地域は瀬戸市東部の宅地見込地域で、控除法による価格は、転換後の住宅地価格から造成に要する費用等を控除し て求めており、開発販売業者の事業採算性に着目した価格であるが、想定要素が多く含まれるため規範性が劣る。一方 、比準価格は実際の取引事例から比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する 。以上から、比準価格を採用し、控除法による価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.7 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が長期化する経済状況の下、地域経済の中 長期的な見通しは不透明なままであり、地価につい ては二極化の傾向が更に強まっている。 中心部から離れているが、近年の公法規制の変更に ともない、周辺では開発素地需要が認められる。地 価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他