別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -38 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市塩草町１１番１３１ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外のほぼ熟成した住宅団地である。当面は現状のまま推移すると予測される。周辺の区画整理事業の進展によ る生活利便性等の向上が期待されるところである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね瀬戸市及び隣接市の郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者及び地縁関係者 であろう。先行き不透明感は依然残るものの、超低金利に後押しされる住宅購入意欲は高く、住環境良好な住宅地の需 要は比較的堅調と判断する。土地は５００万～１０００万円程度、新築戸建住宅は２０００万～２５００万円程度が需 要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、対象標準地は共同住宅建設には規模が小さく、建物の想定に経済合理性を欠くため収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [111.5] [105.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中・西部の地価は、平地や住宅団地はコロナ 禍前の状況に戻りつつあるが、造成費が高い 土地や東部は従来から需要が低く地価は下落 傾向が続く。 区画整理地内同様、新設のにじの丘小学校区 となったことは、若干であるがプラス要因と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％