別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -34 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市内田町１丁目２３１番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 中水野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 中水野駅北西方 550m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に開発された住宅団地である。駅には近く、今後も住宅地として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市を中心に、隣接市を含む住宅地域である。主たる需要者は、瀬戸市在住者及び周辺市を含む企業 に勤務する一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、中水野駅を最寄り駅とする愛知環状鉄道 沿線の住宅地域であり、居住環境、市内中心部から距離等の諸条件がやや劣るが、最寄駅まで徒歩圏であり一定の需要 は見込める。市場における土地の中心価格帯は、１０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、また法規制 も厳しく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、 市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上よ り、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感はあるものの 、瀬戸市における住宅地の不動産市場は市東 部、北部を除く鉄道沿線を中心に、安定的に 推移している。 地域要因に大きな変化はなく、最寄り駅の接 近性は良好なものの市内中心部から離れてお り、不動産需要が限定され、地価は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％