別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -27 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市定光寺町９２８番１ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) 国定公(普通) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、農地が混在する住 宅地域 南東9m県道、北東側道 水道 定光寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 定光寺駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 国定公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域であり、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。コロナ禍の不動産市場は落 ち着きを取り戻しつつあるものの、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市内の鉄道沿線から外れた郊外の住宅地域を中心に形成されている。需要者は、地縁的選好性を有 する地元居住者が中心であり、圏外からの転入はほとんど見られない。市中心部から遠く離れ、生活利便性が劣る市街 化調整区域内の住宅地域の需要は、一般的要因のもとにおいても引き続き弱含みで推移している。市街化調整区域内の 取引は少なく、取引価格にも幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心部から離れた郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、公法規制等の観点からも 賃貸を想定することが合理的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格 を採用し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [150.9] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により一部に厳しい状況が 残る経済情勢下ではあるものの、瀬戸市の不 動産市場は総じて落ち着きを取り戻しつつあ る。 瀬戸市中心部から遠く離れた市街化調整区域 に存する旧来からの住宅地域であり、一般的 要因のもとにおいても需要は引き続き弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％