別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -24 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市東本地町１丁目１６０番１ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南7m市道、東側道 水道、ガス 瀬戸口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 瀬戸口駅西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で地域特性に影響を与える特段の要因は見られないことから、当面は現状を維 持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の市街化調整区域内にあって交通利便性に比較的恵まれた住宅地域の在する範囲である。主たる 需要者は地縁的選好性を有する第一次取得者が想定される。近隣地域は農地が多く見られ熟成度はやや低いが、赤津川 北方の市街化区域内の住宅地域より割安感があり、また、最寄駅や商業施設も比較的近距離圏内にあるため、宅地需要 は安定的に推移している。土地取引は総額の把握は困難だが、単価としては４～６万円／㎡程度が中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 瀬戸市の市街化調整区域内の自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら 取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。収益価格については賃貸事業の想定が現実的ではなく、収益性に基づい た価格形成は見込まれず、取引実態にも合致しないため、試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地と の検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.6] [103.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊田市への通勤利便性から愛知環状鉄道沿線 駅の住宅需要は市街化調整区域であっても堅 調であったが、現在はコロナ禍からの回復途 上にある。 農家住宅が多くを占める市街化調整区域内の 住宅地域で、街路条件も劣るが一定の需要は あり、コロナ禍の影響からも回復しつつある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％