別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 瀬戸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -4 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小倉　偉   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市東権現町５１番５９ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に作業 場等が混在する住宅 地域 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅南方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 用途混在住宅地域として熟成しており、特段変動要因はないため、暫くは現状の住環境を維持するものと予測さ れる。上位住宅地域動向に劣後するため、それらの需給動向によるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄瀬戸線沿線を中心として、瀬戸市内及び周辺市の作業所も見られるような純化していない住宅地域 である。需要者の中心は瀬戸市居住の個人である。近年の市場需給動向としては、鉄道駅の徒歩圏内であるが、整然と していないことから中心エリアの住宅地域としては劣後する。市場の中心価格帯としては、土地は１０００万円台前半 程度、新築戸建住宅は２０００万円台後半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の収益物件は見られず、画地規模が大きくない戸建住宅地が多い住宅地域であり、収益物件規模の 関係上、本件においては投資採算性が見込めないため、収益還元法の適用は断念した。よって、鑑定評価額の決定に当 たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [106.0] 100 [112.7] [100.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍はＲ３夏の第５波を経て感染者数低 位安定し、経済活動も概ね持ち直している。 しかし不確実性が残っているため、なお踊り 場的状況にある。 特別な地域要因変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％