別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 9-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.

鑑定評価額 851,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市奥町字貴船前４３番１外 ②地積 　(㎡) 18,188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 周辺を一般住宅等に 囲まれた大規模工場 地 北8.8m県道、四方路 水道、ガス、下水 奥町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   190 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 183.5 ｍ、規模　　    18,350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ県道 交通 施設 奥町駅西方 260m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域内の駅近の住宅地域に立地する大規模工場地であり、用途の多様性が認められることから、将来にお いて住宅等への転用の可能性もある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県西部の内陸型工場地域の存する圏域である。一宮市では産業の空洞化により既存大工場の多くが住宅 地や商業施設に転用され、工場地は減少してきたが、近年では製造業の国内回帰、ネットショッピングの拡大等により 、製造工場や物流施設の需要は回復基調にある。新型コロナの影響により経済に不確実性は残るものの、工業地の地価 は回復傾向にある。大規模工場地の取引は少なく、個別性が強いこともあり、中心価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大規模工場地の取引は極めて少なく、同一需給圏を広く設定して事例を採用した。比準価格は、市場の実 勢を反映した実証的で、説得力が高い価格である。一方、収益還元法は、土地建物を自社で所有するケースが一般的で 、賃貸市場が成熟しておらず、合理的な賃貸用建物の想定も困難であり、適用できなかった。したがって比準価格を標 準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [144.3] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により経済に不確実性は残 るものの、一宮市の工業地の地価は回復傾向 にある。 特に地域要因に変動はないが、住宅地等への 転用の可能性はある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％