鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０３０３５ -34	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.7m市道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ａ一宮０３２９ -508	一宮市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	Ａ一宮０３１６ -516	一宮市		貸家建付地	（　）	台形	西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ａ一宮０４３５ -31	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、北7.5m、東8m、三方路		商業 (100,400)
e	Ａ一宮０４１８ -5	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,965	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,201	100 [ 82.0]	144,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 108,936	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	112,530	100 [ 90.7]	124,068		124,000
c	(　 ) 128,166	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,832	100 [ 102.0]	127,286		127,000
d	(　 ) 107,733	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	100,551	100 [ 83.6]	120,276		120,000
e	(　 ) 99,317	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,310	100 [ 80.9]	123,993		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

一宮 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,424,944	1,454,925	6,970,019	5,095,400	1,874,619	（　0.9745） 1,826,816	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,713,391 円　　　　（　 91,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	145.80	Ｓ3	413.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建、１階は店舗、２～３階は住宅（１ＬＤＫ）４８．６０㎡×６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	137.70	100.0	137.70	2,200	302,940	3.0	908,820
							0.0	0
2～ 3	住居	137.70	100.0	137.70	1,558	214,537	1.0	214,537
							0.0	0
～

～

～

計		413.10	100.0	413.10		732,014		1,337,894
								0

⑨年額支払賃料	732,014 円　×　12ヶ月　＝　 8,784,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 413.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,784,168 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 731,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,412,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,337,894 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,424,944 円　　　　（　 19,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-11	1,645 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,559 円/㎡　月額支払賃料（　 1,558 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-9	1,419 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	73,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	274,325 円	9,144,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 620,500 円	73,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,000 円	73,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,000 円	73,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,454,925 円　（　　　　　　 3,360 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 413.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,095,400 円（　　　　　 11,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,424,944 円
②総費用	1,454,925 円
③純収益　①－②	6,970,019 円
④建物等に帰属する純収益	5,095,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,874,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,826,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,713,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
一宮 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-21

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　川地　秀和

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市野口１丁目１６番７｢野口１－１６－１６｣				②地積　(㎡)	433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車付置義務
	1:1.5	店舗Ｓ2	低層の店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	西18m国道	水道、ガス、下水	尾張一宮 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

尾張一宮駅南西方

930m

法令

規制

近商
(80,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、一般住宅等が見られる尾張一宮駅南西方の路線商業地域である。尾張一宮駅徒歩圏内に位置し、交通
接近性が良好なため、徐々にマンション等の住宅系用途が増えてゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線の一宮市及び周辺市の中心商業地域である。需要者の中心は幹線道
路背後の居住者を対象に各種店舗等を営む中小企業法人及び開発目的で取得する不動産業者等である。当地域は店舗等
が多いものの、尾張一宮駅徒歩圏内の地域で交通利便性を生かし、マンション等の住宅系用途が増えつつある。周辺住
宅地の地価上昇に伴い、地価は上昇傾向にある。規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、低層店舗、一般住宅等が混在する地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十分考量
すべきであるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定されるほど収
益性は熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を
検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[143.4]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響から回復し
つつあり、低金利政策等の効果も伴い投資需
要は強含みである。一宮市中心部の地価は上
昇傾向にある。

尾張一宮駅徒歩圏内と交通利便性が良好であ
るため、徐々に住宅系用途が増えつつある。

価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０３１６ -516	一宮市		貸家建付地	（　）	台形	西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ一宮０４２９ -55	一宮市		更地	（　）	長方形	南18m県道、東3.6m、角地		準住居 (60,200)
c	Ａ一宮０３３４ -54	一宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ一宮０３３４ -558	一宮市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,166	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,832	100 [ 101.0]	128,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 109,290	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	105,822	100 [ 86.3]	122,621		123,000
c	(　 ) 146,856	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,178	100 [ 117.8]	125,788		126,000
d	(　 ) 90,749	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,838	100 [ 77.1]	119,115		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

一宮 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,643,809	1,529,204	7,114,605	5,248,320	1,866,285	（　0.9745） 1,818,695	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,536,848 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	145.80	Ｓ3	429.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸し店舗、２階～３階：１ＬＤＫ　６戸（各階３戸×２階）、平均専有面積約４９㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	137.70	100.0	137.70	2,199	302,802	5.0	1,514,010
							1.0	302,802
2～ 3	住宅	145.80	100.0	145.80	1,466	213,743	2.0	427,486
							1.0	213,743
～

～

～

計		429.30	100.0	429.30		730,288		2,368,982
								730,288

⑨年額支払賃料	730,288 円　×　12ヶ月　＝　 8,763,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,763,456 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 729,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,393,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,368,982 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 730,288 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 228,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,643,809 円　　　　（　 19,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-5	1,401 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸３２　　　　-1	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	1,466
c	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-9	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 87.4]	100 [100.0]	1,598

一宮 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,400 円	78,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	273,704 円	9,123,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,800 円	78,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,100 円	78,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,100 円	78,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,529,204 円　（　　　　　　 3,532 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 429.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,248,320 円（　　　　　 12,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,643,809 円
②総費用	1,529,204 円
③純収益　①－②	7,114,605 円
④建物等に帰属する純収益	5,248,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,866,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,818,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,536,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）