鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４３５ -5	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	Ａ一宮０４３５ -13	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０４２８ -33	一宮市		更地	（　）	長方形	南西14m県道、南東2m、角地		工業 (70,200)
d	Ａ一宮０３０３５ -48	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北西2.7m、二方路		工業 (70,200)
e	Ａ一宮０４１８ -15	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南24m県道、東8m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,091	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,654	100 [ 101.0]	142,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 139,175	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,706	100 [ 99.9]	140,847		141,000
c	(　 ) 116,349	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	123,330	100 [ 82.3]	149,854		150,000
d	(　 ) 160,657	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,460	100 [ 92.8]	173,987		174,000
e	(　 ) 119,621	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.4]	128,238	100 [ 90.3]	142,013		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

一宮 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,242,788	1,166,314	5,076,474	4,432,300	644,174	（　0.9497） 611,772	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,299,391 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	102.70	Ｓ4	352.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	400 ％	130 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用等を考慮し、１階店舗、２～４階単身者向け共同住宅（専有面積約３６㎡、各階２戸）を想定した

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	88.20	73.7	65.00	2,530	164,450	3.0	493,350
							0.0	0
2～ 4	住宅	88.20	82.8	73.00	1,800	131,400	1.0	131,400
							0.0	0
～

～

～

計		352.80	80.5	284.00		558,650		887,550
								0

⑨年額支払賃料	558,650 円　×　12ヶ月　＝　 6,703,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,703,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 469,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,234,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	887,550 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,242,788 円　　　　（　 48,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２８　　　　-501	1,396 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,536 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-501	2,062 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	254,000 円	63,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	201,114 円	6,703,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 539,700 円	63,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,500 円	63,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,500 円	63,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,166,314 円　（　　　　　　 8,972 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 352.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,432,300 円（　　　　　 34,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,242,788 円
②総費用	1,166,314 円
③純収益　①－②	5,076,474 円
④建物等に帰属する純収益	4,432,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	644,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	611,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,299,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
一宮 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-20

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　鍋田　悌

TEL.

鑑定評価額

19,200,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市大江３丁目１２番１５｢大江３－１２－１８｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ3F1B	店舗、事務所、住宅等が混在する既成商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅東方

640m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車付置義務
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

本町交差点東側の小規模低層店舗、店舗兼住宅等が建ち並んでおり、規模がまとまった画地が少ないことから、
当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線の各主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所等を利
用目的とする法人或いは個人事業者等である。当該地域は小規模な画地が多く、未だ景気の不透明感は残るものの、一
宮駅周辺の商業地は需要が増大しており、当該地域の市場も強含みで推移している。市場における中心価格帯について
は、規模、取引目的により個別に価格形成されることから、その把握が困難となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、店舗等の賃貸物件は少なく、自用目的の取引需要が大半
を占める。賃貸市場の成熟の程度が高いとは言い難く、実際の不動産市場で取引された事例に比し、収益資料の信頼性
は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を勘案のうえ、代表標準地との検
討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[118.3]

[100.0]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍における景気の不透明感が残るもの
の、一宮市中心市街地における商業地は強含
み傾向にある。

当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動
要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４１８ -5	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ一宮０４２８ -33	一宮市		更地	（　）	長方形	南西14m県道、南東2m、角地		工業 (70,200)
c	Ａ一宮０３３４ -54	一宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ一宮０３１６ -516	一宮市		貸家建付地	（　）	台形	西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,317	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,310	100 [ 67.3]	149,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 116,349	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	123,330	100 [ 81.4]	151,511		152,000
c	(　 ) 146,856	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,178	100 [ 98.0]	151,202		151,000
d	(　 ) 128,166	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,832	100 [ 86.6]	149,921		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

一宮 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,193,131	1,153,193	5,039,938	4,376,460	663,478	（　0.9497） 630,105	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,697,935 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	102.70	Ｓ4	352.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	400 ％	130 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～４階は専有床面積３６．５０㎡の１Ｋ、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

同程度の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.20	73.7	65.00	2,624	170,560	5.0	852,800
							0.0	0
2～ 4	住宅	88.20	82.8	73.00	1,749	127,677	2.0	255,354
							0.0	0
～

～

～

計		352.80	80.5	284.00		553,591		1,618,862
								0

⑨年額支払賃料	553,591 円　×　12ヶ月　＝　 6,643,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,643,092 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,178,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,618,862 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,193,131 円　　　　（　 47,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-9	1,419 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,749 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-8	1,309 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,800 円	62,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	199,293 円	6,643,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,900 円	62,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,700 円	62,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,700 円	62,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,153,193 円　（　　　　　　 8,871 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,700,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 352.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,376,460 円（　　　　　 33,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,193,131 円
②総費用	1,153,193 円
③純収益　①－②	5,039,938 円
④建物等に帰属する純収益	4,376,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	663,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	630,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,847 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,697,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）