鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０３２５ -545	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	Ａ一宮０３３４ -553	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０３２９ -508	一宮市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	Ａ一宮０４２９ -55	一宮市		更地	（　）	長方形	南18m県道、東3.6m、角地		準住居 (60,200)
e	Ａ一宮０４１８ -35	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,816	100 [ 110.7]	94,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	98,500
b	(　 ) 102,843	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	97,750	100 [ 103.5]	94,444		98,200
c	(　 ) 108,936	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	112,530	100 [ 117.8]	95,526		99,300
d	(　 ) 109,290	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	105,822	100 [ 111.6]	94,823		98,600
e	(　 ) 60,950	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,889	100 [ 64.0]	95,139		98,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

一宮 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,028,573	3,549,253	13,479,320	12,844,800	634,520	（　0.9522） 604,190	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,134,565 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	172.50	ＲＣ6	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	269 ㎡	10.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、６階建の事務所ビルを想定した

⑦有効率　 72.3 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	172.50	58.8	101.43	1,965	199,310	3.0	597,930
							1.0	199,310
2～ 6	事務所	172.50	76.8	132.48	1,965	260,323	3.0	780,969
							1.0	260,323
～

～

～

計		1,056.00	72.3	763.83		1,500,925		4,502,775
								1,500,925

⑨年額支払賃料	1,500,925 円　×　12ヶ月　＝　 18,011,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 763.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,011,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,452,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,702,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,502,775 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,500,925 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 284,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,028,573 円　　　　（　 63,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-509	1,736 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,004 円/㎡　月額支払賃料（　 1,965 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-503	2,158 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,952
c	Ｂ一宮賃貸２９　　　　-504	2,066 ( 2,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,070

一宮 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	192,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	544,653 円	18,155,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,549,253 円　（　　　　　　 13,194 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,844,800 円（　　　　　 47,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,028,573 円
②総費用	3,549,253 円
③純収益　①－②	13,479,320 円
④建物等に帰属する純収益	12,844,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	634,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	604,190 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,134,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
一宮 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-16

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　國島　章民

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市若竹２丁目２番６				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	北27m市道、背面道	水道、ガス、下水	妙興寺 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

妙興寺駅東方

2.4km

法令

規制

商業
(80,400)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

新規の店舗の進出、事務所の建設等はほとんどないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね一宮市内の商業地域。需要者は近隣地域に地縁を有する法人を中心とする。近隣地域は、かつては地
場産業に関連した事務所需要が見られたが、近年は弱くなっており、店舗としては繁華性が高くないことから需給は概
ね均衡して推移している。市場で需要の中心となる価格帯は、規模、形状等により個別的に形成され、見いだしにくい
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求
めた理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが土地価格に見合う賃料を収受できないことから低
く求められた。近隣地域では自用目的の取引が多く、賃貸目的で土地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.9]

100
[107.7]

[104.0]
100

98,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一宮市の人口は概ね横ばいで推移している。
新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で
地域毎に影響の程度は異なる。

地域要因に特段の変動は無い。新型コロナウ
イルス感染症の影響により弱含んだが、景気
の回復傾向により、需給は概ね均衡している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４２５ -61	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｂ一宮０３３４ -507	一宮市		建付地	（　）	長方形	東42m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０３３４ -553	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ一宮０３２５ -514	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、南4m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,525	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,249	100 [ 94.0]	97,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 82,828	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	94,688	100 [ 105.6]	89,667		93,300
c	(　 ) 102,843	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	97,750	100 [ 103.5]	94,444		98,200
d	(　 ) 108,401	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,168	100 [ 106.5]	97,810		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

一宮 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,020,007	3,548,979	13,471,028	12,844,800	626,228	（　0.9522） 596,294	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,962,913 円　　　　（　 48,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	172.50	ＲＣ6	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	269 ㎡	10.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの６階建の事務所ビルを想定

⑦有効率　 72.3 ％
の理由

標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	172.50	58.8	101.43	1,964	199,209	3.0	597,627
							1.0	199,209
2～ 6	事務所	172.50	76.8	132.48	1,964	260,191	3.0	780,573
							1.0	260,191
～

～

～

計		1,056.00	72.3	763.83		1,500,164		4,500,492
								1,500,164

⑨年額支払賃料	1,500,164 円　×　12ヶ月　＝　 18,001,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 763.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,001,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,451,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,694,291 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,500,492 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,500,164 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 284,311 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,020,007 円　　　　（　 63,271 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-509	1,736 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,003 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸２９　　　　-504	2,066 ( 2,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	192,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	544,379 円	18,145,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,548,979 円　（　　　　　　 13,193 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,844,800 円（　　　　　 47,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,020,007 円
②総費用	3,548,979 円
③純収益　①－②	13,471,028 円
④建物等に帰属する純収益	12,844,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	626,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	596,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,962,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,200 円／㎡）