別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 5-10 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市桜１丁目１７番３ ｢桜１－１７－２｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗併用住 宅、住宅等が多い商 業地域 西15m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 尾張一宮駅北東方 1.2km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、店舗や店舗併用住宅、住宅等が混在する商住混在地域である。将来的には高容積率を活かしたマン ション等の住居系用途への転用も見込まれるなど、住居系の比重を強めつつ推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張一宮駅勢圏及びその周辺部における商業地域である。需要者の中心は、地元法人や個人事業者のほ か、纏まった画地についてはマンション等の開発業者等と思料される。商業繁華性は漸減傾向にあるが、最寄駅や中心 部への接近性を背景に住宅転用を目的とした需要が見込まれるほか、景気の持ち直しもあって、地価は上昇に転じてい る。市場の中心価格帯については、規模・用途等に応じて相違が認められ、一定の傾向は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、環境条件等比較可能な地域に存する事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共 同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求めら れた。周辺には、収益物件の立地も見受けられるものの、自用目的での取引も依然多い実態を勘案し、本件においては 、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 5-14                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での景気の先行きに対する懸念が残 る中、業種業態等による差異はあるもの、個 人消費については持ち直しの動きが認められ る。 商業性は漸減傾向にあるものの、中心部への 接近性は良好であり、住宅転用を含む潜在的 な需要が見込まれることから、地価は上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％