鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０３０３５ -48	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北西2.7m、二方路		工業 (70,200)
b	Ａ一宮０４２５ -16	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ａ一宮０３２８ -546	一宮市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	Ｂ一宮０３３４ -515	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、北6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e	Ａ一宮０３３４ -552	一宮市		更地	（　）	長方形	南11.5m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,657	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,460	100 [ 53.1]	304,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 206,851	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,747	100 [ 66.7]	314,463		314,000
c	(　 ) 196,064	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,613	100 [ 67.7]	293,372		293,000
d	(　 ) 245,365	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	232,523	100 [ 70.8]	328,422		328,000
e	(　 ) 199,560	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,356	100 [ 70.9]	284,000		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

一宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,544,048	15,108,624	57,435,424	52,320,000	5,115,424	（　0.9315） 4,765,017	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	108,295,841 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	379.98	ＲＣ8F1B	3,418.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	490 ㎡	16.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定。駐車場等の容積不算入部分が約４７８．６４㎡存する。

⑦有効率　 65.3 ％
の理由

同種のビルとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	378.60

1～ 1	店舗	379.98	40.5	153.90	3,564	548,500	7.0	3,839,500
							1.0	548,500
2～ 2	店舗	379.98	78.1	296.77	2,928	868,943	5.0	4,344,715
							1.0	868,943
3～ 8	事務所	379.98	78.1	296.77	2,546	755,576	3.0	2,266,728
							1.0	755,576
～

計		3,418.44	65.3	2,231.29		5,950,899		21,784,583
								5,950,899

⑨年額支払賃料	5,950,899 円　×　12ヶ月　＝　 71,410,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,231.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,410,788 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,543,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,186,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,784,583 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 204,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,950,899 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,152,332 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,544,048 円　　　　（　 148,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-503	2,158 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,596 円/㎡　月額支払賃料（　 2,546 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-509	1,736 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,557
c	Ｂ一宮賃貸２９　　　　-3	4,754 ( 4,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [150.0]	2,614

一宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,200,000 円	800,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,271,924 円	75,730,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,236,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,800,000 円	800,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	800,000 円	800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	800,000 円	800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,108,624 円　（　　　　　　 30,834 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9315

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	800,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 3,418.44 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,320,000 円（　　　　　 106,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,544,048 円
②総費用	15,108,624 円
③純収益　①－②	57,435,424 円
④建物等に帰属する純収益	52,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,115,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,765,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,295,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
一宮 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-3

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　児玉　和久

TEL.

鑑定評価額

148,000,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市栄３丁目７番１３｢栄３－７－１８｣				②地積　(㎡)	490 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
	不整形 1:2	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西30m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅東方

180m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ尾張一宮駅前の商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、
当面は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市及び稲沢市内のＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線各主要駅周辺の商業地域。主な需要者は地元優良
企業、マンション開発業者等である。新型コロナウイルス感染症の影響で店舗の入れ替わりは見られるものの、尾張一
宮駅前は集客力や繁華性が高いため、店舗需要は安定しており、マンション用地としての需要も引き続き堅調である。
なお、商業地の取引は少なく、取引価格も規模や業種により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ尾張一宮駅前の商業地域のため、収益性を重視すべきであるが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取
引事例より求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、規範性が高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[ 57.6]

[100.0]
100

304,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により離れ
た客足は戻っておらず、飲食店舗を中心に賃
貸需要には弱さも見られるが、売買市場への
影響は少ない。

尾張一宮駅前の商業地域で、市内で最も繁華
性や集客力が高い。金融緩和の影響もあり、
需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０３２８ -546	一宮市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	Ａ一宮０３３５ -560	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	Ｂ一宮０３３４ -515	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、北6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	Ａ一宮０４２８ -55	一宮市		更地	（　）	不整形	東18m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,064	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,613	100 [ 70.5]	281,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 302,435	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,762	100 [ 92.3]	331,270		331,000
c	(　 ) 245,365	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	232,523	100 [ 73.6]	315,928		316,000
d	(　 ) 349,023	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	327,821	100 [ 93.1]	352,117		352,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

一宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,610,713	15,301,544	58,309,169	53,039,400	5,269,769	（　0.9315） 4,908,790	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	111,563,409 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	379.98	ＲＣ8F1B	3,418.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	490 ㎡	16.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。昇降路及び駐車場等の約４７８．６４㎡は容積不算入である。

⑦有効率　 65.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	378.60

1～ 1	店舗	379.98	40.5	153.90	3,500	538,650	7.0	3,770,550
							1.0	538,650
2～ 2	店舗	379.98	78.1	296.77	2,800	830,956	5.0	4,154,780
							1.0	830,956
3～ 8	事務所	379.98	78.1	296.77	2,625	779,021	3.0	2,337,063
							1.0	779,021
～

計		3,418.44	65.3	2,231.29		6,043,732		21,947,708
								6,043,732

⑨年額支払賃料	6,043,732 円　×　12ヶ月　＝　 72,524,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,231.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	72,524,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,610,687 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,234,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,947,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 206,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,043,732 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,170,308 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,610,713 円　　　　（　 150,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-502	2,834 ( 2,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 77.0]	100 [130.0]	2,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,677 円/㎡　月額支払賃料（　 2,625 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-501	1,501 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,175
c	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-503	2,158 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,997

一宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,244,000 円	811,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,305,344 円	76,844,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,236,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,893,500 円	811,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,301,544 円　（　　　　　　 31,228 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9315

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	811,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 3,418.44 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,039,400 円（　　　　　 108,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,610,713 円
②総費用	15,301,544 円
③純収益　①－②	58,309,169 円
④建物等に帰属する純収益	53,039,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,269,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,908,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,563,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）