別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -43 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　荻野　義行   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市伝法寺１１丁目５番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 稲沢 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 稲沢駅北東方 3.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の完了により生活利便施設等の住環境が整備されつつある。今後、住宅地として熟成が進むも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市の南東部及びその周辺市部の住宅地域である。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者であ る。当地域は鉄道駅からの距離はあるものの、土地区画整理事業が完了し、高速道路ＩＣや国道に近く車交通による利 便性が良好なことから、需要は安定している。土地は１１００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円 程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の規模大の画地には低層アパート等も見られるが、対象標準地は面積が小さく、経済合理的にみて経営が可能とな る賃貸住宅が建てられないため収益還元法は適用しなかった。当地域は、居住の快適性及び利便性が重視される自用目 的での取引が中心であり、市場では代替・競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格が形成される。よって、 市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [141.6] [104.0] 100 72,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しており、一宮市の住宅地需要 は、交通条件や環境条件が良好な地域を中心 に堅調である。 市中心部や鉄道駅からは離れるが、住環境が 良好な区画整理済みの住宅地であることから 、需要が活発化した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％