別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -36 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町黒田七ノ通り９６番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅等の他、 農地も見られる郊外 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新木曽川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 新木曽川駅東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が介在する住宅地としての熟成度はやや劣る住宅地域。地域の価格形成に特段の影響を及ぼす変動要因はな く、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね一宮市内に存する住宅地域と判定した。需要者の中心は近隣居住者が大半を占める。交通利便性に やや劣る農地等が散見される地域であり、熟成度は低いことから競争力にやや劣るが、大型商業施設等への接近性には 恵まれ、また、値ごろ感や新型コロナウイルス感染症の影響が小さい地域であることから需要は比較的安定している。 需要の中心となる価格帯は、土地で８００万円～１０００万円程度、新築分譲住宅は２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、画地規模及び事業収支の観点から収益物件の想定は非現実的であるため、その適用を断念した。本件では 、自用目的の取引需要が中心で、居住の快適性、市場性を重視して価格形成される蓋然性が高いため、代表標準地との 均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [130.9] [105.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は比較的少 なく、利便性が高い住宅地の需要は安定して いる。一方、利便性が劣る郊外の需要は一部 弱さが見られる。 交通利便性はやや劣るが、大型商業施設も近 く、住環境が整備されつつある住宅地域。需 要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％