鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４２８ -61	一宮市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ一宮０４１８ -8	一宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m道路、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０４２８ -16	一宮市		建付地	（　）	長方形	北3.9m市道、東1.7m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ一宮０４１８ -28	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ一宮０４２９ -51	一宮市		更地	（　）	長方形	南4m市道、西4.5m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,700	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,124	100 [ 100.0]	85,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,100
b	(　 ) 76,383	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	76,989	100 [ 89.3]	86,214		86,200
c	(　 ) 70,716	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,565	100 [ 82.4]	86,851		86,900
d	(　 ) 73,132	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,346	100 [ 84.6]	83,151		83,200
e	(　 ) 75,689	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	71,142	100 [ 84.1]	84,592		84,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

一宮 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,254,817	1,245,283	5,009,534	4,502,050	507,484	（　0.9749） 494,746	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,994,356 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	391.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	15.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式はファミリータイプで、平均専有面積６５．２５㎡の２ＤＫ、６戸の３階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	130.50	100.0	130.50	1,343	175,262	2.0	350,524
							1.0	175,262
～

～

～

～

計		391.50	100.0	391.50		525,786		1,051,572
								525,786

⑨年額支払賃料	525,786 円　×　12ヶ月　＝　 6,309,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,309,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 528,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,080,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,051,572 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,786 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 164,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,254,817 円　　　　（　 18,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸３２　　　　-1	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-9	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,443
c	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-11	1,645 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,356

一宮 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,800 円	67,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	198,283 円	6,609,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 575,400 円	67,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,700 円	67,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,700 円	67,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,245,283 円　（　　　　　　 3,774 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,700,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 391.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,502,050 円（　　　　　 13,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,254,817 円
②総費用	1,245,283 円
③純収益　①－②	5,009,534 円
④建物等に帰属する純収益	4,502,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	507,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	494,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,994,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
一宮 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -35

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　川地　秀和

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市大和町馬引字郷裏４８番１				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ1	一般住宅、アパート、事業所等の混在する地域	西6.8m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．８ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅西方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかアパート、事業所等も見られる住宅地域である。最寄バス停より尾張一宮駅までの便も多く、交
通利便性は良好であるため、需要は堅調に推移してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線・名鉄名古屋本線・尾西線沿線、尾張一宮駅西方の一般住宅を中心とした住宅地域で
ある。需要者の中心は地元地縁者等の個人であるが、周辺市からの転入者もみられる。最寄駅から徒歩圏外にあるもの
のバス便が充実しており、人気学区内に存し選好性が強く、相対的な割安感も伴い、需要は堅調で推移している。中心
となる価格帯は、土地で１５～３０百万円前後、新築戸建住宅で３５～５０百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域はアパートもみられるものの一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。住宅地内に存し
ているため収益性が熟成しておらず、収益価格は低めに試算されたものと分析される。収益性よりも居住の快適性・市
場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、再度単価と
総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[103.0]

100
[135.0]

[100.0]
100

84,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一宮市内の住宅地においては、新型コロナウ
イルス感染症の影響は僅少である。選好性の
優れる住宅地の地価は上昇傾向にある。

選好性に優れる学区内に存しており、割安感
もあるため、需要は堅調に推移している。

価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４２８ -61	一宮市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ一宮０４１８ -8	一宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m道路、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０４２９ -51	一宮市		更地	（　）	長方形	南4m市道、西4.5m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ一宮０４１８ -28	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,700	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,124	100 [ 99.5]	85,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,600
b	(　 ) 76,383	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	76,989	100 [ 92.2]	83,502		83,500
c	(　 ) 75,689	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	71,142	100 [ 81.1]	87,721		87,700
d	(　 ) 73,132	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,346	100 [ 85.5]	82,276		82,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

一宮 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,377,129	1,256,160	5,120,969	4,555,250	565,719	（　0.9749） 551,519	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,255,978 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	391.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	15.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ　６戸（各階２戸×３階）、平均専有面積約６５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	130.50	100.0	130.50	1,340	174,870	2.0	349,740
							1.0	174,870
～

～

～

～

計		391.50	100.0	391.50		524,610		1,049,220
								524,610

⑨年額支払賃料	524,610 円　×　12ヶ月　＝　 6,295,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,295,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 395,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,199,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,049,220 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 167,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,377,129 円　　　　（　 19,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-9	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-11	1,645 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [109.0]	100 [106.0]	1,548
c	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-7	1,222 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,180

一宮 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,000 円	68,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	197,860 円	6,595,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 582,200 円	68,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,500 円	68,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,500 円	68,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,256,160 円　（　　　　　　 3,807 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 391.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,555,250 円（　　　　　 13,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,377,129 円
②総費用	1,256,160 円
③純収益　①－②	5,120,969 円
④建物等に帰属する純収益	4,555,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	565,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	551,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,255,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）