別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -34 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市春明字中石田生４４番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス 布袋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 市道５．５ｍ 交通 施設 布袋駅西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２２号東側の一宮市東部の市街化調整区域内の住宅地域。公共交通機関は、名鉄犬山線を利用する人 が多く、需要者は同一需給圏内に居住する３０歳～３５歳位の一次取得者が中心で、圏外からの転入者は少ない。近隣 地域は、旧来からの既成住宅地域で、需要は限定的で、供給も少なく、需給は低位で均衡している。市場で需要の中心 となる価格帯は、土地は８００万円～１０００万円、新築の戸建住宅は２０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において居住を目的とした多数の信頼性の高い取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は規模が 小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視 する住宅地域であるため、自己の居住を目的とした取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済社会活動に持ち直しの動きもみられるな か、一宮市の市街化調整区域内の宅地需要は 少なく、市場は低迷している。 一宮市東部の調整区域にある既存の住宅地域 。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％