別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -20 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市開明字西屋敷４番２外 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 西8.4m市道 水道、ガス、下水 開明 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．４ｍ市道　 交通 施設 開明駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域である。一宮市の中心部から遠く、周辺で住宅開発も進ん でいないことから当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄尾西線、名鉄名古屋本線沿線で、概ね旧尾西市及びその周辺の圏域。需要者の中心は一宮市及び隣接 市町に居住する３０代の一次取得者層である。尾西地区は一宮市中心部から遠く、不動産需要は弱いが、一宮市全体の 住宅地市場が回復基調にあることから同一需給圏内の住宅地の地価も下げ止まった。土地は１０００万円程度、新築分 譲住宅は２５００万円程度までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、農地等が混在する旧来からの住宅地域である。比準価格は名鉄尾西線沿線の住宅地の事例を採用 して試算したものであり、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。他方、対象標準地の画地規模が小さく、 周辺の賃貸市場も未成熟なため、収益価格を求めることはできなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との 検討にも留意し、さらに単価と総額との関連も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一宮市の住宅地市場は底打ちし、コロナ禍以 前の状況に戻りつつある。特に尾張一宮駅周 辺等の人気エリアは売り物件が少なく、地価 は上昇している。 一宮市中心部から遠い郊外の住宅地域であり 、地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％