別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市小栗町８番１２外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南5.6m市道 水道、ガス、下水 今伊勢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 今伊勢駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、今後とも農地の宅地化、農家住宅等の戸建住宅への転用が進むものと思料されるものの、当面は地 縁性も残る住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び周辺市内の住宅地域である。需要者は、住宅取得目的の一宮市内在住の一次取得者層が中心 となるが、対象地域は集落的要素も残る住宅地域であることから地縁性を有する者も多い。周辺ではミニ開発等による 供給がなされる中、需要も相応に認められ、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯としては、土地で１，０ ００～１，３００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、最寄駅を同一とする事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、 対象標準地の画地条件や賃貸市場の成熟度により収益物件の想定は非現実であるため、適用を断念した。本件では、近 隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連 性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [137.6] [105.0] 100 75,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での景気の先行きや木材価格の高騰 といった懸念要素があるものの、駅接近性や 居住環境が良好な住宅地域に対する需要は堅 調である。 地縁性も残る地域であるため、地域要因に特 段の変動はないが、周辺ではミニ開発等によ る農地の宅地化が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％