別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一宮 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 92,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市古金町２丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 尾張一宮駅東方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一宮市の中心部に位置する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られない。当面は現状のまま推移し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線、名鉄尾西線沿線の一宮市及びその周辺の住宅地域である。需要者の中 心は、周辺市町に勤務する一般所得者層のほか同一市内に居住する地縁性を有する個人である。一宮駅からやや距離が あるものの、居住環境は比較的良好な地域であり需要・価格は堅調に推移している。土地は１，５００万円程度、新築 の戸建物件は３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し代替性を有する取引事例から試算した価格は市場の実勢を反映した実証 的価格である。賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は断念したが、典型的な需要者は居住の快適性・利便性を重 視して市場性に基づき価値判断を行うものと考えられるため比準価格の説得力は高いと判断した。よって比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [105.7] [100.0] 100 93,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、依然として厳しい状況にあるなか、 持ち直しの動きがみられる。また最寄り駅に 近く利便性の高い地域では、土地の需要は堅 調である。 一宮市中心部に位置し、居住性及び快適性は 比較的良好である。地域要因に影響を与える 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％