別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.

鑑定評価額 1,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市橋目町字御茶屋１番外 ②地積 　(㎡) 40,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか 住宅等も見られる工 業地域 北東11m県道、四方路 水道、ガス 宇頭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 宇頭駅北方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市及び隣接市からの労働力確保に位置的に有利であること、また、交通接近性に優れた立地条件であること から、工場地としての需要は底堅い。土地利用形態に特段の変化はなく当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市を中心とした三河地区の工業地域であるが、特に高速ＩＣへの接近性、労働力の確保の難易、画地 規模などに類似性のある工場地について代替性が認められる。主な需要者は全国に拠点を置く製造業者が中心である。 労働力の確保、交通利便性の優位性が認められることから、新型コロナウイルス感染症による影響が残るものの地価水 準は強含みである。需要の中心となる価格帯は業種、画地規模などにより異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場は業種により規模、構造、設備について個別性が強いため建物に関する賃貸市場は成立していない状況であ る。したがって、規範性を有する賃貸事例を入手することは困難であり収益還元法は適用しなかった。本件では、市場 の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意 して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [104.7] [101.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により停滞していた需要側の動きが 出てきたこと、売り物件の供給がやや少ない ことから、不動産価格水準は回復傾向にある 。 土地利用形態に大きな変動はない。労働力確 保に優位性を有する工場地であり潜在的な需 要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +12.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％