別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -72 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　篠崎　正人   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市矢作町字馬場７７番３ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 矢作橋 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 矢作橋駅北東方 420m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 矢作橋駅の北東方にあり、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。安城市、豊田市等の都市部の影響 を受けて、住宅需要は堅調であるが、地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市の市街化区域で、矢作川以西を中心とした岡崎市西部の住宅地域一円である。需要者の中心は、主 に岡崎市及び隣接市の在住者と地縁者である。近隣地域は地域内の道路網がやや劣るが、岡崎市及び安城市等の隣接市 は住宅需要が堅調のため、宅地供給が少なく、その影響を受けて、地価は強含みにある。需要の中心となる価格帯は、 対象標準地程度の画地規模で、土地もしくは建物付の土地部分は１３百万円～１８百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、賃貸住宅は所々に介在するが、標準地の画地規模が小さく、 経済合理性を有する賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手 順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、他の標準地との均衡及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -26             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ下で、先行きに不透明感はあるが 、地域経済は自動車産業関連の業績、設備投 資の意欲等が持ち直し、生産及び消費が回復 傾向にある。 周辺に小規模な宅地開発が見られる以外に特 段の変化はないが、住宅需要の堅調な安城市 、豊田市等の都市部の影響を受け、地価は強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +0.9 ％