別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -71 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市羽根町字北ノ郷２番１８ (岡崎駅東４４街区１０) ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m区画街路 水道、ガス、下水 岡崎 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理中の人気の高い 住宅地域。ＪＲ岡崎駅徒歩圏 内で利便性も良好。 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 岡崎駅北東方 620m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅を主体とした区画整理中の住宅地域で熟成しつつあり、人気があるも供給は少なく強含みである。新 型コロナウイルス感染症の影響により今後の動向には注視を要する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岡崎市中心市街地の羽根町を中心とする住環境の優る区画整理中の中規模一般住宅が多い住宅地域で ある。需要者の中心は当市居住者のほか周辺西三河地区居住者等である。特にＪＲ岡崎駅への接近性で刈谷・安城方面 への通勤アクセスに便利で、住宅需要は堅調であり、地価は一般的要因の影響があるも強含みである。土地は総額２， ５００万円、新築建売物件は４，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にアパート等収益物件が見受けられるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価 格は試算しない。不動産取引は居住の自用目的が多い地域で、快適性や利便性を重視して価格は形成される。したがっ て、実際の不動産市場における取引事例からの市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、一般的要因の影響、標準 地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にある。持ち直しの動き がみられるも、依然として不透明感が強い。 　岡崎駅から徒歩圏内の住宅地域で人気が高 い。一般的要因下でも土地需要は堅調で、強 含みである。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％