鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡崎 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０３２１ -518	岡崎市		建付地	（　）	長方形	北東4.8m道路、中間画地		工業 (60,200)
b	Ａ岡崎０４２３ -14	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ岡崎０３１６ -523	岡崎市		更地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ａ岡崎０４０３ -15	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東7.5m市道、北東6m、角地		１住居 (60,200)
e	Ａ岡崎０４０３ -23	岡崎市		更地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,266	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	95,926	100 [ 97.9]	97,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 89,298	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	96,779	100 [ 99.0]	97,757		102,000
c	(　 ) 83,644	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	99,881	100 [ 108.1]	92,397		96,100
d	(　 ) 107,594	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	97,734	100 [ 105.0]	93,080		96,800
e	(　 ) 96,469	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	108,045	100 [ 115.4]	93,627		97,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,000 円／㎡]

岡崎 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,011,186	633,770	2,377,416	2,245,460	131,956	（　0.9702） 128,024	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,783,130 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.81	Ｗ2	214.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	13.5 m x 18.6 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積が約４９㎡のファミリータイプ計４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	107.44	92.0	98.80	1,233	121,820	2.0	243,640
							1.0	121,820
～

～

～

～

計		214.88	92.0	197.60		243,640		487,280
								243,640

⑨年額支払賃料	243,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,923,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,923,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 186,941 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,928,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 77,867 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,011,186 円　　　　（　 11,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０２０　　　　-2	1,237 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２１２４　　　　-1	1,339 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,400 円	30,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,470 円	3,115,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,000 円	30,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 633,770 円　（　　　　　　 2,495 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 214.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,245,460 円（　　　　　 8,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,011,186 円
②総費用	633,770 円
③純収益　①－②	2,377,416 円
④建物等に帰属する純収益	2,245,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,783,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡崎 -64　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 -64

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　伴野　幸宏

TEL.

鑑定評価額

25,000,000 円

１㎡当たりの価格

98,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市渡町字大榎３５番				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｓ2	一般住宅の中に事務所等が混在する既成住宅地域	南西5.7m市道	水道、ガス、下水	矢作橋 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　５
．７ｍ市道

交通

施設

矢作橋駅南東方

920m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はほぼ成熟した既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持し推移していくものと見込まれる。
需要は堅調なため、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,620 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、矢作川以西を中心とした岡崎市西部の住宅地域一円である。需要者は岡崎市在住の市内基幹産業の従業
者を中心として隣接市からの移住者の需要も見られる。矢作橋駅徒歩圏内で住環境が良好で、隣接市よりも割安感があ
ることから需要は堅調に推移しており、地価水準は概ねやや強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地
の規模で２５００万円程度。新築建売住宅は４０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺では賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため
収益価格は低位に試算された。周辺地域において取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価
格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、収益価格を参考するに留め
、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 -72 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[104.0]

100
[117.4]

[104.0]
100

98,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言等による経済活動の自粛による
景気への影響が最低限度に抑えられていたが
、原油や木材価格高騰による物価への影響が
懸念される。

矢作川沿いの住宅地域であるが、供給が不足
する隣接市等から需要者が流入していること
もあり、需給は引き締まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０４０３ -7	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西11.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ岡崎０４２２ -14	岡崎市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ岡崎０３２１ -518	岡崎市		建付地	（　）	長方形	北東4.8m道路、中間画地		工業 (60,200)
d	Ａ岡崎０４０３ -15	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東7.5m市道、北東6m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,733	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	114,349	100 [ 122.3]	93,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 88,595	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	99,030	100 [ 103.8]	95,405		99,200
c	(　 ) 95,266	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	95,926	100 [ 99.8]	96,118		100,000
d	(　 ) 107,594	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	97,734	100 [ 106.1]	92,115		95,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,600 円／㎡]

岡崎 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,190,273	672,319	2,517,954	2,402,120	115,834	（　0.9702） 112,382	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,443,087 円　　　　（　 9,620 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.81	Ｗ2	214.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	13.5 m x 18.6 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４９㎡、ファミリータイプ計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	107.44	92.0	98.80	1,311	129,527	2.0	259,054
							1.0	129,527
～

～

～

～

計		214.88	92.0	197.60		259,054		518,108
								259,054

⑨年額支払賃料	259,054 円　×　12ヶ月　＝　 3,108,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,108,648 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 198,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,102,609 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	518,108 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 259,054 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,794 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,190,273 円　　　　（　 12,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０１９　　　　-1	960 ( 958)	100 [100.0]	[105.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,311 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２１２３　　　　-1	1,606 ( 1,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,800 円	32,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	99,019 円	3,300,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,400 円	32,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,319 円　（　　　　　　 2,647 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 214.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,402,120 円（　　　　　 9,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,190,273 円
②総費用	672,319 円
③純収益　①－②	2,517,954 円
④建物等に帰属する純収益	2,402,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,443,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,620 円／㎡）