別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -63 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　竹本　弘司   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市鴨田南町４番４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか作業 所、空地が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 3.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所、倉庫などが混在する住宅地域であるが、将来に向けて事業用建物が減少し更に住宅地域化していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市北部の住宅地域及び豊田市の市街化区域内の住宅地域である。主な需要者は自動車関連産業従業者 の１次取得者層で他地域からの参入は少ない。当地域では土地は総額２０００万円程度、戸建て新築住宅で４７００万 円程度が売買の中心で、当市内では利便性、環境性いずれも中位ランクであり根強い需要がある。新型コロナウイルス の影響も一時的で、最近時の地価については微上昇基調にあると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には作業所等も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域と認識され、自用目的の取引が中心である。対 象標準地は画地条件により収益建物の建築想定が現実的ではないため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格につ いては類似性の高い４件の取引事例から求められており、精度は高い。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との価格均衡等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は堅調に推移したものの、新型変異 株オミクロンの感染拡大の兆しがあるなか、 不動産市況の先行きは不透明感が漂う。 地域要因に変化は無いが、近隣周辺の地価は 微上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％