別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -59 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市中田町５番１０ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岡崎駅北方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岡崎駅北方の概ね熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測され、地価水 準の動向は概ね横ばいから強含み傾向で推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市の住宅地域で、需要者の中心は西三河地区に地縁性を有する自動車関連産業従業者等の１次取得者 層である。当地域はＪＲ岡崎駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、自動車関連産業の業績回復と相俟って需 要はやや強含みとなっている。取引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で２２００万円程度、新 築の戸建物件は規模にもよるが４０００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では、共同住宅も見受けられるが多くは自用の戸建住宅であり、当地域は収益性より居住の快適性が重視 され周辺の価格水準を指標に価格は決定される。尚、対象標準地は賃貸建物を想定するには規模が過小のため、収益価 格は非適用とした。従って、本評価では実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地から規準した価格との 均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は製造業を中心に回復傾向であるが 、先行きは不透明な情勢のなか、不動産市況 は横這い傾向にある。 岡崎駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域 である。地域に影響を与える特段の要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％