別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -58 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市若松町字宮前２３番５１ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岡崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 岡崎駅南方 1.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状を維持していくものと見込まれる。周辺住宅地の需要は 高い状態が持続しているため、地価も先行き不透明感はあるが当面は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で ある。自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は概して強い状態を維持したため、市場における供給不足気味の状 況に変化は見られず、新型コロナウイルス感染症による不透明感は認められるも、需給は依然として引き締まった状況 にある。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件で３，７００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性が重視され自用目的の取引が中心である。対象標準地 は画地条件により収益建物の想定が経済合理的ではないため収益価格を試算しない一方、類似性の高い複数の取引事例 から規範性ある比準価格が求められた。従って、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡、 単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績等により、需要は強 いのに対し供給は不足気味なため、先行き不 透明感はあるも価格水準は概ね強含みで推移 している。 岡崎駅南土地区画整理事業地内における病院 や大規模商業施設の開業等が周辺地域の住宅 需要を活性化させている側面が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％