別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -56 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市若宮町３丁目３６番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅東方 1.8km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 以前は住工混在の住宅地域であったが、近年は住宅地への移行が進み、現在はほぼ住宅地として用途が純化され ている。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で ある。自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は概して強い状態を維持したため、市場における供給不足気味の状 況に変化は見られず、新型コロナウイルス感染症による不透明感は認められるも、需給は依然として引き締まった状況 にある。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件で３，７００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規模が小さく経済的合理性の観点から収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域から信頼性の高 い取引事例を採用して算定したものであり市場の実態を反映した価格である。近隣地域では自己利用目的の取引が中心 であり、周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向があるため比準価格の説得力は高い。よって、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績等により、需要は強 いのに対し供給は不足気味なため、先行き不 透明感はあるも価格水準は概ね強含みで推移 している。 熟成した住宅地域であり、周辺の利用状況に 特段の変化はないが、好調な地域経済を受け て地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％