別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -47 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 97,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市中園町字川成５９番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 矢作橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 矢作橋駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 矢作川堤防下に広がる一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で用途的に熟成しており、地域要因に特段の変化はない が、供給が不足する安城市等から需要が流れてきているため、当面は地価も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で ある。自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は概して強い状態を維持したため、市場における供給不足気味の状 況に変化は見られず、新型コロナウイルス感染症による不透明感は認められるも、需給は依然として引き締まった状況 にある。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件で３，７００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺で賃貸アパートも見られるが、対象標準地は賃貸アパート等を建築する場合においては画地規模が小さく、経済合 理性の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地 域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [113.4] [100.0] 100 97,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績等により、需要は強 いのに対し供給は不足気味なため、先行き不 透明感はあるも価格水準は概ね強含みで推移 している。 地価の割安感から供給不足気味な隣接の安城 市等からの需要が存在するため、地価も新型 コロナによる影響もあまり見られず強含んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％