別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -45 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市門前町７番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅のほか営業 所等が見られる既成 住宅地域 北3.7m市道、東側道 水道、ガス、下水 東岡崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 寺院周辺の旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見込まれず、今後も現状のまま推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄名古屋本線沿線の岡崎市中央部に所在する住宅地域である。主たる需要者は岡崎市及び隣接市町在 住の一次取得者である。当地域は、東岡崎駅等市中心部への生活利便性に比較的優れた地域であり、需要は安定してい るものの、旧来からの既成住宅地域であることから供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５０ ０万円から２，０００万円前後、新築の戸建住宅で３，５００万円から４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済的合理性を有する共同住宅の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念 した。また、当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心で、生活の利便性等を重視して価格が形成され るのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では、比準価格を採用し 、代表標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不動 産取引はやや様子見の状況にあるものの、景 況感は回復しつつあり、不動産市況は底堅い 。 旧来からの住宅地域で周辺の利用状況に変化 は見られない。コロナ禍による不透明感は残 るものの、市中心部への利便性が高く、需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％