別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岡崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -20 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市竜美旭町２番１２ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い高台で閑静な住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市内有数の住環境を備えた閑静な住宅地域で、今後も当面は現状を維持し、価格的には需要者層の所得を反映し て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内住宅地及び周辺都市の価格水準上位の住宅地域。主な需要者は比較的所得の高い層で他地域から の参入も認められる。当地域では土地総額２８００万円程度、戸建て新築住宅で５８００万円程度が中心で需要は底堅 いが供給は少なく、この傾向は当面持続するものと判断される。新型コロナによる経済混乱の中でも自動車関連企業の 業績は概ね好調で従業員の所得は安定しており、総額的に高額であるが需要は持続するものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では一部で賃貸共同住宅も見られるが、戸建住宅としての利用が多く、取引も自用目的のものが中心で、 信頼性ある取引事例が得られた。一方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口が狭く、画地規模も小さいため収益 還元法は非適用とした。従って本評価では信頼性の高い比準価格を採用するものとし、更に前年地価公示価格及び前期 地価調査価格等からの価格変動内容等を検討の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口ほぼ横ばい基調であるが、西三河地 区大手製造業の企業収益はコロナ禍において もほぼ良好で、これを背景として不動産市況 もほぼ底堅い。 比較的早期に形成された住宅地域であるため 変化は乏しいが、市内上位の住環境で供給が 少ない中で需要層の支出可能金額は上昇して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％