鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡崎 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０４０３ -21	岡崎市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ａ岡崎０４０３ -11	岡崎市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ岡崎０４０３ -4	岡崎市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東2m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ岡崎０４１３ -3	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ岡崎０４２３ -15	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m市道、中間画地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,860	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	139,304	100 [ 92.1]	151,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 139,680	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,239	100 [ 92.1]	152,268		157,000
c	(　 ) 124,940	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	134,551	100 [ 92.7]	145,147		150,000
d	(　 ) 146,654	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,827	100 [ 95.8]	154,308		159,000
e	(　 ) 125,762	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	121,651	100 [ 81.1]	150,001		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

岡崎 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,343,869	663,779	2,680,090	2,146,200	533,890	（　0.9721） 518,994	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,282,478 円　　　　（　 43,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	ＬＳ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	258 ㎡	15.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積約５０㎡４戸の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	99.37	100.0	99.37	1,370	136,137	2.0	272,274
							1.0	136,137
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		272,274		544,548
								272,274

⑨年額支払賃料	272,274 円　×　12ヶ月　＝　 3,267,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,267,288 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 207,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,251,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	544,548 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,274 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,019 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,343,869 円　　　　（　 12,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２２２３　　　　-2	1,302 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２１１７　　　　-2	1,240 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	29,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,779 円	3,459,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,800 円	29,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,779 円　（　　　　　　 2,573 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,146,200 円（　　　　　 8,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,343,869 円
②総費用	663,779 円
③純収益　①－②	2,680,090 円
④建物等に帰属する純収益	2,146,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	533,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,282,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡崎 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 -17

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　篠崎　正人

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市竜美西２丁目３番１０				②地積　(㎡)	258 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	東岡崎 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

東岡崎駅南方

1.6km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東岡崎駅の南方にあり、中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域で、利便性が良く、良好な居住環境を形成
している。地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡崎市の市街化区域で、主に名鉄名古屋本線とＪＲ東海道本線に挟まれた住宅地域一円である。需要者の
中心は、主に岡崎市及び隣接市の在住者と地縁者である。近隣地域は区画整然とした住宅地域で、イオンモール岡崎に
近く、利便性、快適性に優る。不動産の売物件が少ない地域で、潜在的な住宅需要があり、地価は強含みである。対象
標準地程度の画地規模で、土地もしくは建物付の土地部分は４０百万円前後が需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域であり、周辺地域の収益物件の大半は、土地所有者が有効活用
をしたもので、元本と賃料との関係が希薄なため、収益価格は低位に試算される。ここで、採用した資料及び評価の手
順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 148,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 99.0]

[103.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ下で、先行きに不透明感はあるが
、地域経済は自動車産業関連の業績、設備投
資の意欲等が持ち直し、生産及び消費が回復
傾向にある。

区画整然とした既成の住宅地域で地域的に安
定し、利便性、快適性に優るので、需要は底
堅く、地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０３１３ -529	岡崎市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ岡崎０４０８ -12	岡崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ岡崎０４０８ -19	岡崎市		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ａ岡崎０４２５ -9	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,108	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	122,228	100 [ 85.0]	143,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 119,890	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,609	100 [ 85.9]	140,406		145,000
c	(　 ) 154,884	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,658	100 [ 97.5]	159,649		164,000
d	(　 ) 144,329	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 111.3]	130,194	100 [ 80.0]	162,743		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

岡崎 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,297,697	668,848	2,628,849	2,175,400	453,449	（　0.9721） 440,798	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,582,565 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	ＬＳ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	258 ㎡	15.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡）の住宅で計４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	99.37	100.0	99.37	1,350	134,150	2.0	268,300
							1.0	134,150
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		268,300		536,600
								268,300

⑨年額支払賃料	268,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,219,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,219,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 204,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,206,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,749 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,297,697 円　　　　（　 12,782 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０２０　　　　-2	1,237 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２２２３　　　　-1	1,152 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,278
c	Ｂ岡崎賃貸１９０１　　　　-1	1,487 ( 1,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,533

岡崎 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,200 円	29,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	102,348 円	3,411,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,900 円	29,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,848 円　（　　　　　　 2,592 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,175,400 円（　　　　　 8,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,297,697 円
②総費用	668,848 円
③純収益　①－②	2,628,849 円
④建物等に帰属する純収益	2,175,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	453,449 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,582,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）