別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -4 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市中町２丁目４番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北西6.1m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．１ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の多い既成住宅地域である。住宅地域として熟成しており地域要因に変動はみられない。新型コロナウ イルス感染症の影響で先行き不透明な状況が続いているが、地価は概ね現状程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市市街地の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は居住用で取得する最終需要者である。 昨年は新型コロナウイルス感染症の影響により取引市場は一時停滞したが、現在は回復傾向で推移している。当地域は 中心部に比較的近接した既成住宅地域で、安定した住宅需要に対し供給が少ないことも相まって、地価はやや上昇傾向 に転じている。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の画地で総額１，８００～２，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域において一部に共同住宅が介在しているものの画地規模が小さく、経済合理性の観点から収益物件の想定は困 難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で 取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。従って、市場の実態を反映した比準 価格を標準とし、他の標準地とのバランス及び今後の市場動向をも考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は概ね横ばい傾向で推移している。 新型コロナウイルス感染症の影響が続いてい るが、住宅地の取引件数及び分譲住宅着工は 回復傾向にある。 地域要因の大きな変動はない。市内中心に比 較的近接した既成住宅地域で、地価はやや上 昇傾向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％