別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊橋 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 9-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　豊人   TEL.

鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市明海町２番２３外 ②地積 　(㎡) 2,940   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 建築協定 1:3 倉庫 Ｓ1 運送会社、倉庫等が 混在する臨海工業地 域 東18m市道 水道、ガス 豊橋 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   420 ｍ、南   300 ｍ、北   410 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 豊橋駅南西方 7.5km 法令 規制 工専 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に運送会社、倉庫等が混在する工業地域で熟成しており、暫くは現状を維持するものと予測する。近年臨 海部工場地への需要が増しており、地価水準はコロナ禍にあっても当面強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に東三河の工業地域一円である。近隣地域への需要者は、主に運送及び自動車関連等の法人である。 近隣地域は臨海部に在って、津波や浸水等の可能性もある工業地域である。三河港は物流拠点として国内有数の実績を 持っており、近年、臨海部にあっても、倉庫、工場等の需要が増えている。取引価格は画地規模の差により総額が大小 となり、需要の中心となる土地の価格帯は３０００万円～１億円程度と幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は運送会社、倉庫等が混在する臨海工業地域であるが、倉庫等の賃貸市場は未成熟で、賃料水準は借り手の支 払限度額に左右され、収益価格は低位に試算された。採用した資料及び評価の手順を再検討した結果、取引事例の大半 は自用目的で、規範性のある取引事例より求めているので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考 に止め、前年公示価格との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界で猛威のコロナ禍、当地域経済は業種間 で良否２極化、今は不動産需給への影響は小 さく、先行不透明乍ら大きな地価変動が認め られない。 内陸部の工場地が不足して、臨海部の工場地 への需要も戻り、コロナ禍にあっても地価水 準は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％