別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊橋 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 5-9 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市八通町９５番１外 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.2 事務所兼住宅 Ｓ3 店舗、事務所、住宅 が建ち並ぶ路線商業 地域 東30m県道 水道、ガス、下水 豊橋 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ県道 交通 施設 豊橋駅南方 550m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中低層の店舗・事務所ビル等が連たんする商業地域である。ホテルの跡地利用等による再開発事業が進む中、地 価は堅調に推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊橋駅を中心とした市内市街化区域内の商業地域である。需要者の中心は同市に基盤を置く個人事業者、 法人等であり一部個人投資家の参入も考えられる。当該地域は豊橋駅徒歩圏内に位置する県道沿いの商業地域で、顧客 流動性が高く広範囲の集客が可能であり競争力の程度は高い。堅調な需要に対し供給が少なく取引は成立し難い。これ により規模、立地等により取引総額にはかなりの差が見られ、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の賃貸用事務所ビルも散見される商業地域であるが、商況に大きな変化はなく元本価値相当の賃料設定 が難しい。このため投資目的の収益用不動産取引は少ない。一方、立地条件が優ることから自己利用またはマンション 用地としての引き合いは底堅く、価格は当該取引市場を指標として形成される傾向にある。以上より、市場性を反映し た比準価格に重点を置き、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地の再開発が進む中、豊橋駅前や商 況の優れた路線商業地等、収益性の高いエリ アへの需要は底堅い。 豊橋駅に近接するエリアで、マンション計画 を含む再開発等が進展しており、需要は強含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％