鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ豊橋０４２３ -1	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、南5m、角地		準工 (60,200)
b	Ａ豊橋０４３１ -4	豊橋市		更地	（　）	袋地等	北20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０３０１ -521	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、西6m、二方路		２低専 (60,100)
d	Ａ豊橋０４２７ -31	豊橋市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ａ豊橋０４３７ -23	豊橋市		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,815	100 [ 75.0]	86,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,400
b	(　 ) 44,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 44.1]	100,109	100 [ 113.0]	88,592		88,600
c	(　 ) 82,429	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	88,920	100 [ 90.2]	98,581		98,600
d	(　 ) 93,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,775	100 [ 99.0]	94,722		94,700
e	(　 ) 67,528	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.0]	104,627	100 [ 117.8]	88,817		88,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -55.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

豊橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,239,259	954,198	3,285,061	2,188,800	1,096,261	（　0.9714） 1,064,908	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,185,583 円　　　　（　 47,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.74	ＬＳ1	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	20.4 m x 22.6 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用を踏まえた低層店舗を想定したため、使用容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,706	339,050	4.0	1,356,200
							2.0	678,100
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		339,050		1,356,200
								678,100

⑨年額支払賃料	339,050 円　×　12ヶ月　＝　 4,068,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,068,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 261,396 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,095,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,356,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 678,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 131,307 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,239,259 円　　　　（　 9,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸０２　　　　-503	1,561 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２１　　　　-502	1,908 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,770
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,698 円	4,356,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,100 円	28,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 954,198 円　（　　　　　　 2,061 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,188,800 円（　　　　　 4,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,239,259 円
②総費用	954,198 円
③純収益　①－②	3,285,061 円
④建物等に帰属する純収益	2,188,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,096,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,064,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,185,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-6

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　星野　ゆかり

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市上地町９番外				②地積　(㎡)	463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ既成路線商業地域	南14.5m県道	水道、ガス、下水	豊橋 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 330 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ県道

交通

施設

豊橋駅東方

3.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市電沿いの旧来からの路線商業地域であり、今後も現状維持での推移と見込まれる。地価水準は、背後の住宅地
需要が堅調なことから、底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊橋市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、主としてロードサイ
ド型の事業者のほか、地縁性を有する事業者等である。市電沿いに旧来からの熟成した商業地域であり、背後の住宅地
需要が堅調なことも相俟って底堅く推移している。市内の商業地取引は総じて少なく、また、規模や総額の多寡により
様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は、自用の店舗、事務所等の多い地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くはないもの
と判断され、収益価格は相対的に低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映
した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏ま
え、本鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[110.0]

[100.0]
100

90,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による経済停滞か
ら持ち直しが見られる中、不動産市場では立
地条件や収益性等による需要の二極化傾向が
続いている。

特に大きな地域的特性の変化は見られないも
のの、背後の堅調な住宅地需要に支えられ、
地価は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０３０１ -521	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、西6m、二方路		２低専 (60,100)
b	Ａ豊橋０４２７ -31	豊橋市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０４３４ -21	豊橋市		建付地	（　）	不整形	北東8.1m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ豊橋０４２３ -12	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,429	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	88,920	100 [ 90.2]	98,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,600
b	(　 ) 93,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,775	100 [ 102.9]	91,132		91,100
c	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	100,000	100 [ 112.7]	88,731		88,700
d	(　 ) 68,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,553	100 [ 82.5]	83,095		83,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

豊橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,370,977	976,036	3,394,941	2,264,800	1,130,141	（　0.9714） 1,097,819	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,871,229 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.74	ＬＳ1	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	20.4 m x 22.6 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

当地域の需給動向等も勘案し、店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,879	373,432	4.0	1,493,728
							2.0	746,864
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		373,432		1,493,728
								746,864

⑨年額支払賃料	373,432 円　×　12ヶ月　＝　 4,481,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,481,184 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,212,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,493,728 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,041 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 746,864 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 144,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,370,977 円　　　　（　 9,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸２４　　　　-504	1,932 ( 1,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,879 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸０２　　　　-503	1,561 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,826
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,000 円	29,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,436 円	4,481,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,000 円	29,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,036 円　（　　　　　　 2,108 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,264,800 円（　　　　　 4,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,370,977 円
②総費用	976,036 円
③純収益　①－②	3,394,941 円
④建物等に帰属する純収益	2,264,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,130,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,097,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,871,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）